世界は高層化へと向かっている。アジア、中東、アフリカの都市では、高層住宅はもはや並外れた富の象徴ではなく、都市の人口密度、住宅需要、そして土地不足への解決策となっている。今や何百万人もの人々が、消防車の届かない高層階に住んでいる。そこでは、1階で火災が発生すれば、その上の階の住人全員が危険にさらされる可能性があり、避難には数秒ではなく数十分の時間がかかり、消防署が建物の給水設備を補う能力は10階あたりで限界を迎える。
これは住宅が垂直方向に拡大していく世界だ。そして、それに対する防火専門家の対応は、建設業界の野心に追いついていない。
紙の上で機能する建物
現代の高層住宅は、理論上はこれまで建設された中で最も安全な建造物の一つと言える。多くの都市部では、建築基準法により、自動スプリンクラー設備、耐火床構造、加圧式階段室、廊下やロビーに煙感知器を備えた火災報知システム、そして各階に消防士用の給水設備を備えた消火栓システムの設置が義務付けられている。
データはこの主張を裏付けている。ピュー慈善信託が2025年に発表した調査では、2023年に米国で公に報告された住宅火災による死亡事故すべてを追跡調査し、合計2,377人の死亡が確認された。2000年以降に建設された近代的なアパートの火災による死亡率は、住民100万人あたり1.2人だった。2000年以前に建設された古いアパートの死亡率は100万人あたり7.7人だった。一戸建て住宅の死亡率は100万人あたり7.6人だった。近代的な集合住宅は、それらが建て替えた住宅ストックよりも6倍以上安全である。2010年以降に建設されたアパートの死亡率は100万人あたりわずか0.5人で、古い住宅ストックの15分の1だった。
その要因は謎ではありません。自動スプリンクラーシステム、ユニット間の耐火構造、自動閉鎖ドア、不燃性仕上げ材、そしてポータブルヒーターや薪ストーブよりもはるかに発火リスクの低い集中暖房システムといった、建築基準法で義務付けられた機能は、計り知れないほど多くの命を救っています。このシステムを構築したのは専門家です。そして、データは私たちが築き上げたものを反映したものです。
実際に機能する建物
設計図上では問題なく機能する建物と、火災に耐えうる建物との間のギャップこそが、建築という職業の真髄であり、同時に時にその職業が失敗する場所でもある。
ピュー研究所のデータは米国を対象としており、米国では建築基準法の施行が比較的徹底しており、ITMプログラムは不完全ながらも広く導入されている。一方、施行が徹底されていない市場、つまり防火安全証明書の更新がせいぜい年1回、管轄当局の検査能力が限られている市場、NFPA 25に相当する義務的なITM基準が存在しない市場では、設置済み設備と実際に稼働している設備の間のギャップはより大きく、測定もより困難である。
私たちは、そのギャップを埋める方法を知っています。制御弁の電子監視により、監視センターで即座に警報を発することなく弁を閉じることができないようにします。弁の位置を毎週目視で点検し、スプリンクラーシステムの故障の最も一般的な原因を火災が発生する前に発見します。消火ポンプの流量テストを毎年実施し、システムの最も重要なアクティブコンポーネントが、試運転時だけでなく毎年、定格性能曲線と比較して検証されます。システムが使用停止になった瞬間に消防署に通知する障害管理プロトコルにより、消防士が頼りにならない機能的なシステムを期待して現場に到着することがなくなります。
これらは複雑な要件ではありません。運用上の規律です。そして、その規律が欠如している市場では、設置されたスプリンクラーシステムと実際に火災時に作動するシステムとの間のギャップは、技術的な問題ではなく、人間の判断の問題なのです。
決して到達できなかった建物
ピュー研究所のデータは、さらに厳しい現実を明らかにしている。最も危険な住宅に住んでいる人々は、より良い環境を求めるための資金力を持っている人々ではないのだ。
100万人あたり死亡率が1.2人の近代的なアパートの世帯収入の中央値は約5万6000ドルである。一方、死亡率が7.7人の古いアパートの世帯収入の中央値は約4万6000ドルである。火災による死亡の負担は、古い低所得者向け住宅の住民に不均衡にのしかかっている。これらの建物は現行の建築基準法が定められる以前に建てられたものであり、ほとんどの地域で改修義務が免除され、所有者は改修を促す組織的な圧力にさらされていない。
米国では、2024年国際防火基準が2つの仕組みでこの問題に対処しています。第1103.5.4条では、居住階が消防隊の進入路から36.6メートルを超える既存の高層ビルに対し、条件付き改修義務を課しています。付録M（採用されている場合）はさらに踏み込み、わずか4つの例外を除き、すべての既存の高層ビルにスプリンクラー設備の設置を義務付けています。どちらの規定にも、建物所有者への書面による通知、365日以内の遵守スケジュールの提出、12年以内の設置完了という、構造化された遵守スケジュールが含まれています。
他のほとんどの市場では、これに相当する仕組みは存在しない。スプリンクラー設置が義務付けられる以前に建てられた建物は、現状のまま放置されている。そこに住む人々は、建築基準法ではまだ対処されていない火災リスクを抱えている。
この文脈における専門家の義務は、受動的なものではありません。あらゆる手段を用いて、既存の建築物への積極的な防火対策の拡大を提唱することです。この提唱は慈善行為ではなく、火災で人々が亡くなっている場所に関するデータに基づいた、専門家としての責任なのです。
システム設計後に発生した危険性
建物にスプリンクラー設備が完備され、適切に維持管理されている場合でも、防火専門家は、ITM（統合技術管理）の規律をもってしても完全には対処できない課題、すなわち危険の変化に直面する。
リチウムイオン電池の発火は、現在最も分かりやすい例と言えるでしょう。2022年11月、マンハッタンの高層住宅ビルで電動自転車のバッテリー1個が発火しました。部屋は20秒足らずで炎に包まれ、43人が負傷しました。スプリンクラーシステムが作動し、火災の鎮火に役立ちましたが、リチウムイオン電池の発火の速さと激しさは、システムの設計上の想定を限界まで押し上げました。
インドは世界で最も急速に成長している電動自転車市場の1つです。これらのデバイスは、インドの主要都市の住宅タワーのアパート、廊下、階段、駐車場ですでに充電されています。これらの建物のスプリンクラーシステムは、設置時の燃料負荷に合わせて設計されています。NFPA 13 (2025) には、住宅用リチウムイオン電池の蓄電に関する具体的な規定はまだ含まれていません。IS 15105:2021 には、エネルギー貯蔵システムに関する規定がありません。規制のギャップは世界的なものです。
専門家としての対応は、基準が追いつくのを待つことはできません。それは、新築工事において、避難経路から離れた場所に充電場所を指定することを意味します。また、建物に新たな危険が生じた際には、火災リスク評価を更新することを意味します。さらに、既存のスプリンクラーシステムは、所有者が新たに導入した危険に対応するように設計されていないことを、明確かつ具体的に書面で建物の所有者に通知することを意味します。この通知によって所有者が必ずしも行動を起こすとは限りませんが、通知を行うという技術者の義務は、その結果に左右されるものではありません。
垂直社会が求めるもの
高層住宅の防火対策は、他の防火対策よりも難しいわけではありません。むしろ、より重大な影響を及ぼすのです。建物は高層化し、居住者数も増加し、避難時間も長くなり、消防隊が外部から介入できる高さは、今や何百万人もの人々が暮らす高さまで達してしまうからです。
専門家たちは必要なツールを開発してきた。NFPA 13に基づいて設計・設置された水系消火システム、監視バルブ、NFPA 25に基づいて維持管理された消火ポンプ、試験済みの消火栓、そして機能的な消火立管――これこそが、最近建設された住宅における火災死亡率を100万戸あたり0.5人に抑えるシステムなのだ。
新築・既存を問わず、あらゆる市場、あらゆる所得層、あらゆる災害に対応できるシステムを、すべての建物に導入することが、私たちの使命です。データは、それが実現する価値があることを示しています。事例は、導入しない場合に何が起こるかを示しています。専門家は、何が必要かを理解しています。