既存の高層住宅にスプリンクラー設備を後付けする件に関する議論は、ほぼ必ず同じパターンをたどる。誰かが費用を吊り上げ、別の誰かが建物には煙感知器が設置されていると言う。オーナーは居住者が反対するだろうと言い、地域当局者は義務付けられていないので設置する必要はないと言う。そして、その建物は、同等の新築建物には必ず設置が義務付けられているはずの防火設備がないまま、運用され続けるのだ。

これが抵抗運動です。これは新しい現象ではありません。特定の市場や建築タイプに特有のものでもありません。そして、高層住宅の場合、過去30年間に蓄積された証拠は、この抵抗運動がどれほど理解できるものであっても、抵抗の対象となるシステムのコストをはるかに凌駕する人命と金銭的な損失をもたらすことを明確に示しています。

抵抗勢力：データが示すもの

2006年8月、全米住宅建設業者協会は、住宅用消火スプリンクラーに対する一般市民の意識を測るため、有権者800人を対象とした調査を実施した。その結果は、防火専門家が長年現場で観察してきた事実を裏付けるものだった。つまり、ほとんどの人が、自分たちはすでに十分な防火対策を受けていると考えているということだ。

調査回答者の89％は、火災発生時に煙感知器が家族を守るのに十分な役割を果たしていると回答した。65％は、スプリンクラー設備は必須ではなく、オプションであるべきだと回答した。新築住宅にスプリンクラー設備を設置する場合、いくらまでなら支払っても良いかという質問に対し、28％はどんなに費用がかかってもスプリンクラー設備は選ばないと回答した。

この調査は20年近く前のものですが、そこに記録されている考え方は新しいものではありません。煙感知器だけで十分な防火対策になるという考え方、コストへの抵抗、義務化よりも選択肢を重視する姿勢は、今日でも防火専門家が改修工事の話し合いで必ず直面する議論です。NAHBの調査は、こうした抵抗を生み出したわけではありません。単にそれを測定しただけです。

この調査では、まだ起きていないため測定できなかったのは、そうした態度が実際に火災が発生した建物で実行された場合に、どのような代償を伴うかということである。以下に挙げる3つの事例が、その答えを示している。

結果：反論に答える3つの事例

事例研究1：ホノルルのマルコ・ポーロ・コンドミニアム ― 改修を行わないという決断の代償

マルコ・ポーロは、ホノルルにある36階建ての分譲マンションで、1971年に建設され、568戸の住戸があります。建設当時はスプリンクラーの設置は義務付けられていませんでした。2013年に発生した火災により、110万ドルの損害が出ましたが、負傷者はいませんでした。この火災の後、建物の所有者は、約450万ドル（住戸1戸あたり約8,000ドル）の改修費用見積もりを受け取りました。

オーナーズボードは投資に反対票を投じた。その理由は、7年前にNAHB（全米住宅建設業者協会）の調査で明らかになったのと同じ考え方を反映したものだった。すなわち、再び火災が発生する可能性は低く、費用は現実的なものであり、義務付けられているものではなかった、という考え方である。

2017年7月14日、26階で火災が発生し、4人が死亡、13人が負傷した。200戸の住戸が損壊または全焼し、直接的な損害額は1億ドルを超えたと推定された。訴訟費用もこれに加算された。

理事会は450万ドルの投資を拒否した。その結果、1億ドルの火災が発生し、4人が死亡、そしてその歴史を永久に刻む建物が残された。

マルコ・ポーロの事例は、費用に関する異議に直接的に答えている。改修工事は高額な選択肢ではなかった。むしろ、桁違いに最も安価な選択肢だったのだ。2013年に取締役会が直面した問題は、450万ドルを支出するかどうかではなく、その20倍以上にもなる損失のリスクを受け入れるかどうかだった。

事例研究2：フィラデルフィア、ロバート・サリグマン邸 ― 居住中の建物でも改修は可能である

ロバート・サリグマン・ハウスは、フィラデルフィアにある10階建て、180戸のセクション8低所得者向け住宅です。2014年に改修工事が始まった当時、建物は満室でした。住民は午前8時から午後4時までの作業時間中のみ一時的に別の場所に移動し、毎晩アパートに戻りました。一度に工事が行われるアパートは5戸まででした。工事途中で天井仕上げ材からアスベストが発見された際、請負業者は工事を中断することなく、コンクリートブロックの壁に沿って配管を通すことで対応しました。

オリバー・ファイア・プロテクション・アンド・セキュリティ社は11ヶ月で設置工事を完了しました。総費用は515,840ドル（1台あたり2,866ドル）でした。オーナーの保険会社は即座に対応し、全物件に対して20%の割引を提供しました。

サリグマン・ハウスの改修工事が成功したことで、入居者の生活への影響に対する懸念は払拭された。固定収入で生活する高齢者が暮らすこの建物は、本来であれば生活への影響に最も強く抵抗するであろう層であるにもかかわらず、改修工事は一泊の避難も、恒久的な移転も一切なく完了した。改修工事の障害となるのは、技術的な問題でも物流上の問題でもない。問題は、着手するという決断そのものなのだ。

事例研究3：グレンフェル・タワーとラクロス・ビルディング ― 同じ火災、二つの異なる結果

2017年6月、ロンドンの24階建て高層マンション、グレンフェル・タワーで火災が発生した。火災の主な延焼原因は、建物の外壁に使用されていた可燃性のアルミニウム複合材だった。この火災で72人が死亡、70人以上が負傷した。建物には自動スプリンクラー設備は設置されていなかった。

その3年前の2014年11月、オーストラリアのメルボルンにある21階建ての高層住宅ビル、ラクロス・ビルで火災が発生した。火災の主な延焼メカニズムは同じで、外壁に使用されていた可燃性のアルミニウム複合材が原因だった。火は建物の外壁を急速に伝って燃え広がった。死者は出なかった。ラクロス・ビルには全自動スプリンクラー設備が設置されていた。

どちらの建物も同じ建材を使用していた。どちらも同じ発火メカニズムだった。どちらも外壁から火災が発生した。死者72人と死者ゼロの差は、火災発生の何年も前に決定された、スプリンクラー設備の設置という設計上の判断だけだった。

グレンフェル・タワー火災とラクロス・タワー火災は、運の良し悪しを比較するものではない。火災発生の何年も前に下されたある決定が、72人の命を奪うことになるかどうかを決定づけたのだ。

グレンフェル・タワー火災とラクロス・タワー火災の事例は、スプリンクラーは内部火災にしか対応できず、耐火構造、区画化、外装材といった受動的な防火対策だけで現代の高層ビルには十分だという反論に反論するものである。両火災のように受動的な防火対策が機能しない場合、結果を左右するのは能動的な消火システムである。

抵抗から成果へ

全米住宅建設業者協会（NAHB）の調査によると、回答者の89％が煙感知器ですでに十分な保護を受けていると考えていることが分かりました。その考えは理解できます。煙感知器は命を救います。しかし、火災を制御するものではありません。フラッシュオーバーを防ぐものでもありません。避難できない居住者を保護するものでもありません。そして、上記で記録した3つの事例では、人々の生死を左右したのは煙感知器ではなく、スプリンクラーシステムでした。

高層住宅の耐震改修に対する抵抗は、少なくとも20年前から存在し、根強く、記録にも残っている。そして、火災によってその抵抗が試されたあらゆる事例において、対策を講じないことのコストと結果に関する彼らの認識は明らかに誤っていた。

コードフレームワーク：2024年版IFCが求めるもの

2024年国際防火基準は、既存の高層住宅全体を網羅する2つの条項を通じて、既存建築物の問題に直接対処している。

付録Mが採用されている場合、要件は単純明快です。既存のすべての高層建築物には、NFPA 13に従って設計および設置されたスプリンクラーシステムを設置しなければなりません。

付録 M が採用されていない場合は、セクション 1103.5.4 が適用されます。この規定は、3 つの条件テストを定めています。改修義務が発生するには、建物が少なくとも 1 つの条件を満たさなければなりません。最初の条件は無条件です。消防署の車両がアクセスできる最低レベルから 120 フィート (36.6 m) を超える居住階を持つ既存の高層ビルは、全体にスプリンクラーを設置しなければなりません。代替案はありません。免除もありません。2 番目と 3 番目の条件は、居住階が 75 フィート (22.9 m) から 120 フィート (36.6 m) の間の建物に適用されます。この高さ範囲の建物は、適切な耐火等級と開口部保護を備えた 2 時間の屋内避難階段を 2 つ設置するか、機械室、電気室、変圧器室、電話設備室、廊下、エレベーター ロビー、屋内避難階段の囲いを貫通するドアに煙感知器を含む火災報知システムを設置していることを証明できない限り、改修する必要があります。上記2つの条件のうち少なくとも1つを満たせない建物は、建物全体にスプリンクラー設備を設置しなければならない。

付録Mとセクション1103.5.4は、いずれも同じ遵守メカニズムを採用しています。消防法担当官が義務に関する書面による通知を発行した後、建物の所有者は365日以内に遵守スケジュールを提出する必要があります。そのスケジュールには、12年以内にすべての設備を完全に設置することを約束する内容が含まれていなければなりません。消防法担当官は、スケジュールの進捗状況を追跡し、遵守されていない場合は違反通知を発行する責任を負います。

抵抗を克服するための枠組みは、建築基準法の中に存在している。それを正当化する事例も文書化されている。残るは、基準法の採用、施行、そして火災が発生する前に建物の所有者が行動を起こすという決断である。

行動への呼びかけ

2006年のNAHB調査で明らかになった抵抗感は、今もなお消え去っていません。煙感知器だけで十分だという考え方、費用への抵抗、義務化よりも任意選択を好む傾向は、今日、米国中のあらゆる地域で行われている改修に関する議論の中で、常に存在しています。しかし、これは悲観的になる理由ではなく、むしろ積極的に働きかけるべき理由なのです。

2025年に消防専門家が利用できるデータは、これまで以上に充実しています。ピュー慈善信託が2025年9月に発表した調査では、2023年に米国で公表されたすべての住宅火災による死亡事故を追跡しました。スプリンクラー設備を備えた最新の集合住宅における火災死亡率は、住民100万人あたり1.2人でした。一方、スプリンクラー設備を備えた古いアパートでは、100万人あたり7.7人でした。この差は統計上の誤差ではありません。6倍以上です。この数字は、改修に関するあらゆる議論、あらゆる地域説明会、そして2024年版IFC改修規定をまだ採用していない建築担当官へのあらゆる手紙において、必ず言及されるべきものです。

倫理規範の枠組みは整っている。事例研究も文書化されている。死亡率データも最新である。医療従事者が地域社会に対して果たすべき責務は、これらのツールを実際に活用することである。

防火技術者および設計者向け：すべてのプロジェクト文書にNFPA 25 ITMの要件を明記し、すべての既存建物評価において改修義務を特定し、建物所有者に対し、既存のシステムが保護対象の用途に適していない場合は書面で通知すること。

消防当局および管轄当局の皆様へ：ITM（検査・検査・管理）基準への準拠を条件として防火安全証明書の更新を要求する権限は、法改正なしに既に存在します。また、第1103.5.4条に基づく建物所有者の義務を通知する権限も既に存在します。ぜひご活用ください。

建物の所有者や不動産管理者にとって、マルコ・ポーロの理事会は2013年の時点でリスクを認識していた。彼らは450万ドルの投資を拒否した。その4年後、彼らは1億ドルの火災と4人の死者という悲劇に直面した。スプリンクラー設備のない高層住宅の所有者が自問すべきは、改修費用を捻出できるかどうかではなく、改修しないという選択肢が果たして可能なのかどうかである。

少なくとも20年間、この抵抗は一貫して続いてきた。スプリンクラー設備のない高層住宅で火災が発生した場合の結果も同様に一貫している。専門家は、その結果を変えるための証拠、基準、そして法的枠組みを既に持っている。次のステップは、それらを活用することだ。

抵抗は一貫している。スプリンクラーのない建物で火災が発生した場合の結果も同様だ。データは明白だ。決断は我々に委ねられている。

事例研究参考資料

建物結果スプリンクラー？重要な教訓
マルコ・ポーロ、ホノルル（2017年）死者4名、被害額1億ドル以上いいえ、改修は2013年に減少しました延期にかかる費用は改修費用を20倍上回った。
サリグマン・ハウス、フィラデルフィア（2014年）中断なし、11ヶ月、保険料20％割引はい、入居中の建物で改修工事が完了しました。居住中の建物での改修は可能です
ラクロス・ビルディング、メルボルン（2014年）死者ゼロ ― ACM外装材火災はい、システム全体にわたって能動的な抑制は、受動的な保護が失敗した場合にそれを補う。
ロンドン、グレンフェル・タワー（2017年）72人死亡 ― ACM外装材火災スプリンクラー設備なし同じ外装材の破損でも、結果は異なる。