关于在现有住宅高层建筑中加装自动喷水灭火系统的讨论几乎总是遵循同样的模式：有人抬高成本；有人说楼里已经有烟雾探测器；业主说住户会反对；社区官员说没有强制规定，所以没有义务。于是，这栋楼就这样继续运行，却没有像所有同类新建建筑那样，拥有必须配备的消防安全保障。

这就是阻力。它并非新鲜事，也并非某个市场或某种建筑类型所独有。就住宅高层建筑而言，过去三十年积累的证据清楚地表明，这种阻力——无论多么可以理解——所造成的代价，无论是生命还是金钱，都远远超过了被抵制系统本身的成本。

阻力：数据揭示了什么

2006年8月，全美住宅建筑商协会委托进行了一项针对800名潜在选民的调查，以了解公众对住宅自动喷水灭火系统的态度。调查结果印证了消防专业人士长期以来在该领域观察到的现象：大多数人认为自己已经得到了充分的保护。

89%的受访者表示，他们认为烟雾探测器足以在火灾中保护家人。65%的受访者认为自动喷水灭火系统应该保持可选而非强制安装的状态。当被问及他们愿意为新房中的自动喷水灭火系统支付多少钱时，28%的受访者表示无论花费多少都不会选择安装。

这项调查距今已有近二十年，但它所记录的态度却并非如此。人们普遍认为仅靠烟雾探测器就能提供足够的保护，抵触高昂的费用，以及更倾向于选择而非强制安装，这些都是消防专业人员在如今每次改造项目中都会遇到的争论。NAHB的这项调查并非造成这种抵触情绪的原因，它只是记录了这种情绪。

这项调查无法衡量的是——因为这种情况尚未发生——当这些态度在随后发生火灾的建筑物中付诸行动时，会造成怎样的后果。接下来的三个案例将给出答案。

结果：三个案例回应了这些质疑

案例研究 1：檀香山马可波罗公寓——不进行改造的代价

马可波罗公寓是位于檀香山的一栋36层高的住宅公寓楼，建于1971年，共有568套住宅单元。该楼建造时并未强制要求安装自动喷水灭火系统。2013年，该楼发生火灾，造成110万美元的损失，所幸无人伤亡。火灾后，业主收到了一份改造估价报告，预计改造费用约为450万美元，相当于每套住宅单元约8000美元。

业主委员会投票否决了这项投资。其理由与七年前全美住宅建筑商协会（NAHB）调查所记录的态度如出一辙：再次发生火灾的概率很低，成本是实实在在的，而且这项义务并非强制性的。

2017年7月14日，该建筑26层发生火灾，造成4人死亡，13人受伤，200套住宅单元受损或被毁。直接损失估计超过1亿美元，诉讼费用进一步增加了损失总额。

董事会拒绝了一项450万美元的投资。结果酿成了一场1亿美元的大火，造成四人死亡，也让这座建筑永远铭刻着这段历史。

马可波罗案直接回应了成本方面的异议。改造并非最昂贵的方案，而是成本最低的方案，而且成本比其他方案低一个数量级。董事会在2013年面临的问题不是是否要花费450万美元，而是是否要承担损失的风险，而最终的损失金额是这笔费用的二十多倍。

案例研究 2：费城罗伯特·萨利格曼住宅——在有人居住的建筑中进行改造是可行的

罗伯特·萨利格曼公寓是费城一栋10层、180套单元的第八条款保障性住房。2014年改造工程开始时，该楼已全部住户入住。住户仅在工作时间（上午8点至下午4点）被临时安置，晚上即可返回各自的公寓。每次最多只改造五套公寓。工程进行到一半时，承包商在天花板饰面中发现了石棉，他们采取了临时措施，在不中断施工的情况下，将管道沿着混凝土砌块墙铺设。

奥利弗消防安保公司历时11个月完成了安装。总成本：515,840美元，平均每套设备2,866美元。业主保险公司立即响应，为所有设备提供了20%的保费折扣。

萨利格曼住宅改造的成功消除了住户对改造可能造成干扰的担忧。这栋楼里住着收入固定的老年居民——他们本应最强烈地抵制改造——但改造工程却顺利完成，没有造成任何住户夜间流离失所，也没有永久搬迁任何一位住户。改造的障碍不在于工程或后勤，而在于是否决定启动改造。

案例研究3：格伦费尔大厦和拉科罗斯大厦——同一场火灾，两种截然不同的结果

2017年6月，伦敦格伦费尔大厦发生火灾，这是一栋24层的住宅楼。火灾蔓延的主要原因是建筑外立面易燃的铝复合材料覆层。这场火灾造成72人死亡，70多人受伤。该建筑没有安装自动喷水灭火系统。

三年前，即2014年11月，位于澳大利亚墨尔本的21层住宅楼拉科罗斯大厦发生火灾。主要火势蔓延机制与此次相同：外立面易燃的铝复合材料覆层。火势沿建筑外墙迅速蔓延。所幸无人伤亡。拉科罗斯大厦配备了全自动喷淋系统。

两栋建筑使用了相同的材料，起火机特性也相同，两起火灾都波及了外立面。造成72人死亡和零死亡的根本区别在于一个设计决策——安装自动喷水灭火系统——而这个决策早在火灾发生数年前就已做出。

格伦费尔大火和拉科罗斯大火并非运气使然，而是多年前一项决定是否导致72人丧生的决策所致。

格伦费尔大厦和拉科罗斯大厦的案例驳斥了这样一种观点：喷淋系统只能应对内部火灾，而被动防护——防火建筑结构、防火隔断和外墙覆层标准——足以应对现代高层建筑。当被动防护失效时（正如这两个案例所示），主动灭火系统就成为决定最终结果的关键。

从阻力到成果

美国住宅建筑商协会 (NAHB) 的调查发现，89% 的受访者认为烟雾探测器已经足以保护他们。这种想法可以理解。烟雾探测器确实能救命，但它们无法控制火势，也无法防止轰燃，更无法保护无法疏散的住户。而且，在上述三个案例中，决定生死的并非烟雾探测器，而是自动喷水灭火系统。

对住宅高层建筑改造的抵制是真实存在的，而且持续存在，至少可以追溯到二十年前。此外，在每一次火灾的考验中，这种抵制都被证明是对不采取行动的成本和后果的严重低估。

代码框架：2024 年国际金融规范的要求

2024 年国际消防规范通过两项规定直接解决现有建筑问题，这两项规定共同涵盖了所有现有的高层住宅建筑。

在采用附录 M 的地方，要求很简单：所有现有的高层建筑都必须配备按照 NFPA 13 设计和安装的喷淋系统。

在未采用附录 M 的情况下，适用第 1103.5.4 条。该条款规定了三项条件测试。建筑物必须满足至少一项条件，才需承担改造义务。第一项条件是强制性的：任何现有高层建筑，如果其有人居住楼层高于消防车辆可通行最低楼层 120 英尺（36.6 米），则必须安装全楼自动喷水灭火系统。没有替代方案，也没有豁免。第二项和第三项条件适用于有人居住楼层高度在 75 英尺（22.9 米）至 120 英尺（36.6 米）之间的建筑物。该高度范围内的建筑物必须进行改造，除非它能够证明其拥有两个符合要求的 2 小时耐火等级的室内疏散楼梯，并具备相应的耐火等级和开口防护措施；或者其火灾报警系统包含机械设备间、电气室、变压器室、电话设备间、走廊、电梯厅以及贯穿室内疏散楼梯间的门处的烟雾探测器。无法满足上述两个条件中至少其中一个的建筑物必须安装全屋喷淋系统。

附录M和第1103.5.4节均采用相同的合规机制。消防官员发出书面义务通知后，建筑物业主有365天的时间提交合规计划。该计划必须承诺在12年内完成所有安装工作。消防官员负责跟踪计划执行情况，并在计划未得到执行时发出违规通知。

克服阻力的框架已存在于规范中，相关的案例也都有据可查。剩下的就是规范的采纳、执行，以及建筑业主在火灾发生前主动采取行动。

行动号召

2006年NAHB调查中记录的抵制情绪依然存在。认为烟雾探测器就足够了、担心成本、以及更倾向于选择而非强制安装等观念，在当今美国每个社区的改造讨论中都普遍存在。但这并非悲观的理由，而是我们积极倡导的理由。

2025年，消防行业可获取的数据比以往任何时候都更加可靠。皮尤慈善信托基金会于2025年9月发布的研究追踪了2023年美国所有公开报告的住宅火灾死亡事件。现代配备自动喷水灭火系统的多户住宅的火灾死亡率为每百万居民1.2人。而老旧配备自动喷水灭火系统的公寓楼的火灾死亡率则为每百万居民7.7人。这并非统计误差，而是六倍多的差距。这一数字应该出现在每一次改造讨论、每一次社区宣讲，以及每一封写给尚未采纳2024版国际消防规范（IFC）改造规定的建筑官员的信函中。

规范框架已到位，案例研究已记录在案，死亡率数据也是最新的。该行业对所服务社区的责任，就是将这些工具付诸实践。

对于消防工程师和设计师：在每个项目文件中明确规定 NFPA 25 ITM 要求，在每个现有建筑评估中确定改造义务，并在现有系统不足以保护其用途时以书面形式告知建筑业主。

对于消防官员和主管机构而言：无需修改立法，目前就已拥有要求建筑物业主在符合 ITM 标准的情况下续签消防安全证书的权力。目前也已拥有通知建筑物业主其在第 1103.5.4 条款下的义务的权力。请行使该权力。

对于楼宇业主和物业经理而言：马可波罗大厦董事会在2013年就已意识到风险，但他们拒绝了一项450万美元的投资。四年后，一场造成1亿美元损失和四人死亡的火灾夺去了他们的生命。所有拥有未安装自动喷水灭火系统的住宅高层建筑的业主都应该扪心自问：我是否有能力进行改造？我是否有能力承担不改造的后果？

至少在过去二十年里，这种抵制情绪一直持续不断。未安装自动喷水灭火系统的住宅高层建筑发生火灾的后果也同样如此。消防行业拥有改变这种现状的证据、标准和法律框架。下一步就是运用这些资源。

阻力一直存在。没有安装自动喷水灭火系统的建筑物发生火灾的后果也一样。数据清晰明了。最终的决定权在我们手中。

案例研究参考

建筑结果洒水器？关键课程
马可波罗酒店，檀香山（2017）4人死亡，损失超过1亿美元不——2013年改造工程数量下降了。延期成本是改造成本的20倍。
费城萨利格曼之家（2014）零中断，11 个月，20% 保险折扣是的——改造工程已在有人居住的建筑物内完成。在有人居住的建筑物内进行改造是可行的
墨尔本长曲棍球大楼（2014 年）零死亡——ACM外墙覆层火灾是的——整个系统都运行正常。主动抑制功能可在被动保护失效时进行补偿。
伦敦格伦费尔塔（2017 年）72人死亡——铝复合材料外墙火灾没有洒水系统同样是覆层失效，结果却截然不同。