Cuộc tranh luận về việc lắp đặt hệ thống phun nước chữa cháy cho các tòa nhà chung cư cao tầng hiện có hầu như luôn diễn ra theo cùng một kịch bản. Ai đó nêu ra vấn đề chi phí. Người khác nói rằng tòa nhà đã có thiết bị báo khói. Chủ sở hữu nói rằng cư dân sẽ phản đối. Một quan chức địa phương nói rằng không có quy định bắt buộc, vì vậy không có nghĩa vụ. Và tòa nhà tiếp tục hoạt động mà không có sự bảo vệ mà mọi tòa nhà mới tương đương đều phải có.
Đây chính là sự phản kháng. Nó không phải là điều mới mẻ. Nó không chỉ xảy ra ở bất kỳ thị trường hay loại hình xây dựng nào. Và trong trường hợp các tòa nhà chung cư cao tầng, bằng chứng tích lũy trong ba thập kỷ qua cho thấy rõ rằng sự phản kháng — dù dễ hiểu đến đâu — cũng có cái giá phải trả bằng sinh mạng và tiền bạc, lớn hơn rất nhiều so với chi phí của các hệ thống bị phản kháng.
Sự kháng cự: Dữ liệu cho thấy điều gì?
Tháng 8 năm 2006, Hiệp hội Xây dựng Nhà ở Quốc gia đã ủy nhiệm một cuộc khảo sát với 800 cử tri tiềm năng để đánh giá thái độ của công chúng đối với hệ thống phun nước chữa cháy trong nhà ở. Kết quả khảo sát cho thấy điều mà các chuyên gia phòng cháy chữa cháy đã quan sát được từ lâu: hầu hết mọi người tin rằng họ đã được bảo vệ đầy đủ.
Tám mươi chín phần trăm người tham gia khảo sát cho biết họ tin rằng máy báo khói đủ khả năng bảo vệ gia đình họ trong trường hợp hỏa hoạn. Sáu mươi lăm phần trăm cho rằng hệ thống phun nước chữa cháy nên là tùy chọn, chứ không phải bắt buộc. Khi được hỏi họ sẵn sàng trả bao nhiêu cho một hệ thống phun nước chữa cháy trong nhà mới, 28 phần trăm cho biết họ sẽ không chọn hệ thống này bằng bất cứ giá nào.
Cuộc khảo sát này đã gần hai mươi năm tuổi. Nhưng những thái độ mà nó ghi nhận thì không. Niềm tin rằng chỉ cần hệ thống phát hiện khói là đủ để bảo vệ, sự phản đối về chi phí, và sự ưu tiên cho các lựa chọn hơn là bắt buộc là những lập luận mà các chuyên gia phòng cháy chữa cháy gặp phải trong mọi cuộc thảo luận về việc nâng cấp hệ thống hiện nay. Cuộc khảo sát của NAHB không tạo ra sự phản đối đó. Nó chỉ đơn giản là đo lường nó.
Điều mà cuộc khảo sát không thể đo lường được — bởi vì điều đó chưa xảy ra — là cái giá phải trả của những thái độ đó khi chúng được thể hiện trong một tòa nhà sau đó bị hỏa hoạn. Ba trường hợp sau đây sẽ cung cấp câu trả lời cho điều đó.
Kết quả: Ba trường hợp giải đáp các phản bác
Nghiên cứu trường hợp 1: Chung cư Marco Polo, Honolulu — Cái giá phải trả cho quyết định không cải tạo
Tòa nhà Marco Polo là một khu chung cư cao 36 tầng ở Honolulu, được xây dựng vào năm 1971 với 568 căn hộ. Khi xây dựng, tòa nhà không bắt buộc phải có hệ thống phun nước chữa cháy. Năm 2013, một vụ hỏa hoạn trong tòa nhà đã gây thiệt hại 1,1 triệu đô la nhưng không có thương vong. Sau vụ hỏa hoạn đó, chủ sở hữu tòa nhà đã nhận được báo giá sửa chữa khoảng 4,5 triệu đô la — tương đương khoảng 8.000 đô la cho mỗi căn hộ.
Ban quản trị đã bỏ phiếu phản đối khoản đầu tư này. Lý do phản ánh những quan điểm tương tự mà cuộc khảo sát của NAHB đã ghi nhận bảy năm trước đó: xác suất xảy ra một vụ cháy khác là thấp, chi phí là có thật, và nghĩa vụ này không bắt buộc.
Ngày 14 tháng 7 năm 2017, một vụ hỏa hoạn xảy ra ở tầng 26. Bốn người thiệt mạng. Mười ba người khác bị thương. Hai trăm căn hộ bị hư hại hoặc phá hủy. Thiệt hại trực tiếp ước tính vượt quá 100 triệu đô la. Chi phí kiện tụng càng làm tăng thêm tổng số đó.
Ban quản trị đã từ chối khoản đầu tư 4,5 triệu đô la. Kết quả là một vụ hỏa hoạn trị giá 100 triệu đô la, bốn người thiệt mạng, và một tòa nhà sẽ mang dấu ấn lịch sử đó mãi mãi.
Vụ kiện Marco Polo đã giải đáp trực tiếp lập luận về chi phí. Việc nâng cấp không phải là phương án đắt đỏ. Trên thực tế, nó là phương án ít tốn kém nhất. Câu hỏi mà hội đồng quản trị phải đối mặt vào năm 2013 không phải là có nên chi 4,5 triệu đô la hay không, mà là có nên chấp nhận rủi ro thua lỗ lớn hơn gấp hơn hai mươi lần hay không.
Nghiên cứu điển hình 2: Tòa nhà Robert Saligman, Philadelphia — Việc cải tạo, nâng cấp là hoàn toàn khả thi trong một tòa nhà đang có người ở
Tòa nhà Robert Saligman là một tòa nhà 10 tầng, 180 căn hộ thuộc chương trình nhà ở giá rẻ Section 8 ở Philadelphia. Tòa nhà đã có người ở hoàn toàn khi công tác cải tạo bắt đầu vào năm 2014. Cư dân chỉ được di dời trong giờ làm việc — từ 8 giờ sáng đến 4 giờ chiều — và được trở về căn hộ của họ mỗi tối. Không có quá năm căn hộ được sửa chữa cùng một lúc. Khi phát hiện amiăng trong lớp hoàn thiện trần nhà giữa chừng dự án, nhà thầu đã điều chỉnh bằng cách luồn đường ống dọc theo các bức tường gạch bê tông mà không cần dừng công việc.
Công ty Oliver Fire Protection and Security đã hoàn thành việc lắp đặt trong 11 tháng. Tổng chi phí: 515.840 đô la — 2.866 đô la mỗi thiết bị. Công ty bảo hiểm của chủ đầu tư đã phản hồi ngay lập tức với mức giảm giá 20% cho toàn bộ danh mục đầu tư.
Kết quả thành công của dự án Saligman House đã làm giảm bớt sự phản đối về việc gây xáo trộn cuộc sống của người dân. Trong một tòa nhà dành cho người cao tuổi có thu nhập cố định — một nhóm người mà người ta có thể dự đoán sẽ phản đối mạnh mẽ nhất sự xáo trộn — việc cải tạo đã được hoàn thành mà không cần bất kỳ ai phải di dời qua đêm và không cần phải chuyển chỗ ở vĩnh viễn. Trở ngại đối với việc cải tạo không phải là vấn đề kỹ thuật hay hậu cần. Vấn đề chính là quyết định bắt đầu.
Nghiên cứu trường hợp 3: Tháp Grenfell và Tòa nhà Lacrosse — Cùng một vụ hỏa hoạn, hai kết cục khác nhau
Tháng 6 năm 2017, hỏa hoạn bùng phát tại tòa nhà Grenfell Tower, một tòa nhà chung cư 24 tầng ở London. Nguyên nhân chính gây cháy là do lớp vật liệu ốp nhôm composite dễ bắt lửa trên mặt tiền bên ngoài tòa nhà. Vụ hỏa hoạn đã khiến 72 người thiệt mạng và hơn 70 người khác bị thương. Tòa nhà không có hệ thống phun nước tự động.
Ba năm trước đó, vào tháng 11 năm 2014, một vụ hỏa hoạn đã xảy ra tại tòa nhà Lacrosse, một tòa tháp dân cư 21 tầng ở Melbourne, Úc. Cơ chế lan truyền lửa chính cũng tương tự: lớp ốp composite nhôm dễ cháy trên mặt tiền bên ngoài. Ngọn lửa lan nhanh lên phía ngoài tòa nhà. Không có thương vong. Tòa nhà Lacrosse được trang bị hệ thống phun nước tự động hoàn chỉnh.
Cả hai tòa nhà đều được làm bằng cùng một loại vật liệu. Cả hai đều có cùng cơ chế bắt lửa. Cả hai vụ cháy đều liên quan đến mặt tiền bên ngoài. Sự khác biệt giữa 72 người chết và không có người chết nào nằm ở một quyết định thiết kế duy nhất — sự hiện diện của hệ thống phun nước chữa cháy — được đưa ra nhiều năm trước khi cả hai vụ cháy xảy ra.
Vụ hỏa hoạn Grenfell và Lacrosse không phải là sự so sánh về may rủi. Đó là sự so sánh về một quyết định được đưa ra nhiều năm trước khi hỏa hoạn xảy ra, quyết định đó đã định đoạt số người thiệt mạng.
Các vụ hỏa hoạn Grenfell và Lacrosse đã bác bỏ lập luận cho rằng hệ thống phun nước chỉ xử lý được các đám cháy bên trong và rằng các biện pháp bảo vệ thụ động — như kết cấu chống cháy, phân vùng và tiêu chuẩn vật liệu ốp — là đủ cho các tòa nhà cao tầng hiện đại. Khi các biện pháp bảo vệ thụ động thất bại, như trong cả hai trường hợp, hệ thống dập lửa chủ động mới là lớp quyết định kết quả.
Từ sự kháng cự đến kết quả
Khảo sát của NAHB cho thấy 89% người được hỏi tin rằng máy báo khói đã bảo vệ họ một cách đầy đủ. Niềm tin đó là điều dễ hiểu. Máy báo khói cứu sống người. Nhưng chúng không kiểm soát được đám cháy. Chúng không ngăn chặn hiện tượng bùng cháy lan. Chúng không bảo vệ người ở trong nhà nếu họ không thể sơ tán. Và trong ba trường hợp được ghi nhận ở trên, không có máy báo khói nào quyết định liệu mọi người sống hay chết. Hệ thống phun nước chữa cháy mới là yếu tố quyết định.
Sự phản đối việc cải tạo các tòa nhà cao tầng dân cư là có thật, dai dẳng và đã được ghi nhận ít nhất hai thập kỷ nay. Hơn nữa, trong mọi trường hợp hỏa hoạn đã thử thách quan điểm này, nó đều sai lầm một cách rõ ràng về chi phí và hậu quả của quyết định không hành động.
Khung pháp lý: Những yêu cầu của IFC năm 2024
Bộ luật phòng cháy chữa cháy quốc tế năm 2024 giải quyết trực tiếp vấn đề về các tòa nhà hiện có thông qua hai điều khoản cùng nhau bao quát toàn bộ các tòa nhà chung cư cao tầng hiện hữu.
Tại những nơi đã áp dụng Phụ lục M, yêu cầu rất đơn giản: tất cả các tòa nhà cao tầng hiện có phải được trang bị hệ thống phun nước chữa cháy được thiết kế và lắp đặt theo tiêu chuẩn NFPA 13.
Trường hợp Phụ lục M chưa được thông qua, Mục 1103.5.4 sẽ được áp dụng. Điều khoản này tạo ra một bài kiểm tra ba điều kiện. Một tòa nhà phải đáp ứng ít nhất một điều kiện để nghĩa vụ cải tạo phát sinh. Điều kiện đầu tiên là không thể thay đổi: bất kỳ tòa nhà cao tầng hiện có nào có tầng sử dụng cao hơn 120 feet (36,6 m) so với mức thấp nhất mà xe cứu hỏa có thể tiếp cận đều phải được trang bị hệ thống phun nước chữa cháy toàn bộ. Không có lựa chọn thay thế. Không có ngoại lệ. Điều kiện thứ hai và thứ ba áp dụng cho các tòa nhà có tầng sử dụng nằm trong khoảng từ 75 feet (22,9 m) đến 120 feet (36,6 m). Một tòa nhà trong phạm vi chiều cao đó bắt buộc phải cải tạo trừ khi nó có thể chứng minh được hai cầu thang thoát hiểm bên trong đạt tiêu chuẩn 2 giờ với khả năng chống cháy phù hợp và thiết bị bảo vệ cửa ra vào, hoặc một hệ thống báo cháy bao gồm phát hiện khói trong phòng thiết bị cơ khí, phòng điện, phòng biến áp, phòng thiết bị điện thoại, hành lang, sảnh thang máy và tại các cửa ra vào xuyên qua khu vực cầu thang thoát hiểm bên trong. Một tòa nhà không thể đáp ứng ít nhất một trong hai điều kiện đó phải lắp đặt hệ thống phun nước chữa cháy toàn bộ.
Cả Phụ lục M và Mục 1103.5.4 đều sử dụng cùng một cơ chế tuân thủ. Sau khi cán bộ phụ trách mã số phòng cháy chữa cháy ban hành thông báo bằng văn bản về nghĩa vụ, chủ sở hữu tòa nhà có 365 ngày để nộp lịch trình tuân thủ. Lịch trình đó phải cam kết lắp đặt đầy đủ trong vòng 12 năm. Cán bộ phụ trách mã số phòng cháy chữa cháy chịu trách nhiệm theo dõi lịch trình và ban hành thông báo vi phạm nếu không tuân thủ.
Khung pháp lý để vượt qua sự kháng cự đã có sẵn trong bộ luật. Các trường hợp chứng minh sự cần thiết của nó đã được ghi chép lại. Điều còn lại là việc áp dụng, thực thi và quyết định hành động của chủ sở hữu tòa nhà trước khi đám cháy quyết định thay họ.
Lời kêu gọi hành động
Sự phản kháng được ghi nhận trong khảo sát của NAHB năm 2006 vẫn chưa biến mất. Niềm tin rằng máy dò khói là đủ, sự phản đối về chi phí, và sự ưu tiên cho các lựa chọn hơn là bắt buộc vẫn hiện diện trong mọi cuộc thảo luận về việc nâng cấp đang diễn ra ở mọi cộng đồng trên khắp Hoa Kỳ ngày nay. Đó không phải là lý do để bi quan. Đó là lý do để vận động.
Dữ liệu mà ngành phòng cháy chữa cháy có được vào năm 2025 mạnh mẽ hơn bao giờ hết. Nghiên cứu của Quỹ Pew Charitable Trusts được công bố vào tháng 9 năm 2025 đã theo dõi mọi trường hợp tử vong do hỏa hoạn tại nhà ở được báo cáo công khai trên khắp Hoa Kỳ vào năm 2023. Tỷ lệ tử vong do hỏa hoạn trong các tòa nhà chung cư hiện đại có hệ thống phun nước chữa cháy là 1,2 trường hợp tử vong trên một triệu cư dân. Trong các tòa nhà chung cư cũ hơn có hệ thống phun nước chữa cháy, tỷ lệ này là 7,7 trường hợp trên một triệu. Sự khác biệt này không phải là nhiễu thống kê. Nó gấp hơn sáu lần. Con số đó cần được đưa vào mọi cuộc thảo luận về cải tạo, mọi bài thuyết trình cộng đồng và mọi lá thư gửi cho các quan chức xây dựng chưa áp dụng các điều khoản cải tạo của IFC năm 2024.
Khung quy tắc đã được thiết lập. Các nghiên cứu trường hợp đã được ghi chép lại. Dữ liệu về tỷ lệ tử vong là cập nhật. Điều mà giới chuyên môn cần làm đối với cộng đồng mà họ phục vụ là đưa những công cụ đó vào thực tiễn.
Đối với các kỹ sư và nhà thiết kế phòng cháy chữa cháy: hãy nêu rõ các yêu cầu của tiêu chuẩn NFPA 25 ITM trong mọi tài liệu dự án, xác định nghĩa vụ cải tạo trong mọi đánh giá công trình hiện có và thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu tòa nhà khi hệ thống hiện tại không đáp ứng đủ yêu cầu bảo vệ cho các khu vực được chỉ định.
Đối với các quan chức phòng cháy chữa cháy và các cơ quan có thẩm quyền: thẩm quyền yêu cầu gia hạn chứng chỉ an toàn phòng cháy chữa cháy với điều kiện tuân thủ ITM hiện đã tồn tại mà không cần thay đổi luật. Thẩm quyền thông báo cho chủ sở hữu tòa nhà về nghĩa vụ của họ theo Mục 1103.5.4 hiện cũng đã tồn tại. Hãy sử dụng thẩm quyền đó.
Đối với chủ sở hữu tòa nhà và người quản lý bất động sản: hội đồng quản trị của Marco Polo đã biết rủi ro từ năm 2013. Họ đã từ chối khoản đầu tư 4,5 triệu đô la. Bốn năm sau, họ phải đối mặt với một vụ hỏa hoạn trị giá 100 triệu đô la và bốn người thiệt mạng. Câu hỏi mà mỗi chủ sở hữu tòa nhà cao tầng không có hệ thống chữa cháy tự động nên đặt ra không phải là liệu họ có đủ khả năng để nâng cấp hay không, mà là liệu họ có đủ khả năng để không làm điều đó hay không.
Sự phản đối này đã diễn ra liên tục trong ít nhất hai thập kỷ. Kết quả khi các tòa nhà chung cư cao tầng không được trang bị hệ thống chữa cháy tự động xảy ra hỏa hoạn cũng nhất quán như vậy. Ngành nghề này có bằng chứng, tiêu chuẩn và khung pháp lý để thay đổi kết quả đó. Bước tiếp theo là sử dụng chúng.
Sự phản kháng vẫn nhất quán. Kết quả cũng vậy khi các tòa nhà không có hệ thống phun nước chữa cháy bị hỏa hoạn. Dữ liệu đã rõ ràng. Quyết định là của chúng ta.
TÀI LIỆU THAM KHẢO NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP
| Xây dựng | Kết quả | Hệ thống phun nước? | Bài học chính |
|---|---|---|---|
| Marco Polo, Honolulu (2017) | 4 người thiệt mạng, thiệt hại hơn 100 triệu đô la. | Không — việc cải tạo, nâng cấp đã giảm vào năm 2013. | Chi phí trì hoãn vượt quá chi phí nâng cấp gấp 20 lần. |
| Tòa nhà Saligman, Philadelphia (2014) | Không gián đoạn, 11 tháng, giảm giá bảo hiểm 20%. | Vâng — việc cải tạo đã hoàn thành trong tòa nhà đang có người ở. | Việc cải tạo, nâng cấp trong một tòa nhà đang có người ở là hoàn toàn khả thi. |
| Tòa nhà Lacrosse, Melbourne (2014) | Không có thương vong — Vụ cháy tấm ốp ACM | Vâng — toàn bộ hệ thống | Chức năng triệt tiêu chủ động bù đắp khi cơ chế bảo vệ thụ động thất bại. |
| Tháp Grenfell, Luân Đôn (2017) | 72 người thiệt mạng — Vụ cháy tấm ốp ACM | Không có hệ thống phun nước | Cùng một lỗi lớp phủ, nhưng kết quả khác nhau. |