Розмова про модернізацію систем пожежогасіння в існуючих житлових багатоповерхівках майже завжди відбувається за однією схемою. Хтось підвищує вартість. Хтось інший каже, що в будівлі є детектори диму. Власник каже, що мешканці будуть заперечувати. Посадовець громади каже, що немає жодного обов'язку, тому немає й зобов'язання. І будівля продовжує експлуатуватися без захисту, який має бути в кожній аналогічній новій будівлі.
Це і є опір. Він не новий. Він не є унікальним для жодного ринку чи жодного типу будівель. А у випадку житлових висотних будівель, накопичені за останні три десятиліття докази чітко показують, що опір — хоч би як зрозуміло це було — має ціну, яка вимірюється життями та доларами, що значно перевищує вартість систем, яким чиниться опір.
Опір: що показують дані
У серпні 2006 року Національна асоціація забудовників замовила опитування 800 потенційних виборців, щоб з'ясувати ставлення громадськості до пожежних спринклерів у житлових приміщеннях. Результати виявили те, що фахівці з пожежної безпеки давно спостерігали в цій галузі: більшість людей вважають, що вони вже належним чином захищені.
Вісімдесят дев'ять відсотків респондентів опитування заявили, що, на їхню думку, детектори диму адекватно захищають їхню родину під час пожежі в будинку. Шістдесят п'ять відсотків сказали, що спринклерні системи повинні залишатися необов'язковими, а не обов'язковими. На запитання, скільки вони готові заплатити за спринклерну систему в новому будинку, 28 відсотків сказали, що не оберуть спринклери за будь-яку ціну.
Опитуванню майже двадцять років. Але позиції, які воно документує, — ні. Переконання, що саме по собі виявлення диму забезпечує адекватний захист, стійкість до витрат та перевага необов'язкового використання над обов'язковим — це аргументи, з якими фахівці з пожежної безпеки стикаються сьогодні в кожній розмові про модернізацію. Опитування NAHB не створило цього опору. Воно просто виміряло його.
Чого опитування не змогло виміряти — оскільки воно ще не відбулося — так це того, чого коштують такі установки, коли вони застосовуються в будівлі, в якій згодом виникає пожежа. Три наведені нижче випадки дають відповідь на це питання.
Результати: три випадки, що відповідають на заперечення
Тематичне дослідження 1: Кондомініум Marco Polo, Гонолулу — вартість рішення не проводити модернізацію
«Марко Поло» – це 36-поверховий житловий кондомініум у Гонолулу, збудований у 1971 році на 568 житлових одиниць. Під час будівництва не було обов’язкової наявності спринклерів. У 2013 році пожежа в будівлі завдала збитків на суму 1,1 мільйона доларів, постраждалих немає. Після цієї пожежі власники будівлі отримали оцінку вартості модернізації приблизно в 4,5 мільйона доларів – приблизно 8000 доларів на житлову одиницю.
Рада власників проголосувала проти інвестицій. Обґрунтування відображало ті ж самі погляди, що й опитування NAHB, задокументоване сімома роками раніше: ймовірність ще однієї пожежі була низькою, витрати реальними, а зобов'язання не було обов'язковим.
14 липня 2017 року на 26-му поверсі сталася пожежа. Четверо людей загинули. Тринадцять інших отримали поранення. Двісті житлових одиниць було пошкоджено або зруйновано. Орієнтовні прямі збитки перевищили 100 мільйонів доларів. Судові витрати ще більше збільшилися до цієї суми.
Рада директорів відхилила інвестиції у розмірі 4,5 мільйона доларів. Результатом стала пожежа вартістю 100 мільйонів доларів, чотири смерті та будівля, яка назавжди пам’ятатиме цю історію.
Справа Marco Polo безпосередньо відповідає на заперечення щодо вартості. Модернізація не була найдорожчим варіантом. Вона була, на порядок, найдешевшим. Питання, з яким зіткнулася рада директорів у 2013 році, полягало не в тому, чи витрачати 4,5 мільйона доларів. Питання в тому, чи погоджуватися на ризик збитків, які виявилися більш ніж у двадцять разів більшими.
Тематичне дослідження 2: Будинок Роберта Салігмана, Філадельфія — модернізація можлива в зайнятій будівлі
Будинок Роберта Салігмана — це 10-поверховий будинок доступного житла на 180 квартир у Філадельфії, секція 8. Будівля була повністю заселена, коли у 2014 році розпочалася реконструкція. Мешканців переселяли лише в робочий час — з 8:00 до 16:00 — і вони поверталися до своїх квартир щовечора. Одночасно працювало не більше п'яти квартир. Коли посеред проекту в оздобленні стелі було виявлено азбест, підрядник вжив заходів, проклавши труби вздовж бетонних блокових стін, не зупиняючи роботи.
Компанія «Oliver Fire Protection and Security» завершила встановлення за 11 місяців. Загальна вартість: 515 840 доларів США — 2866 доларів США за одиницю. Страхова компанія власника негайно відреагувала, надавши 20-відсоткову знижку на весь портфель.
Успішний результат справи про будинок Салігмана розвіює заперечення щодо порушення життєдіяльності мешканців. У будівлі, де проживають літні мешканці з фіксованим доходом — населення, яке, як можна було б очікувати, найбільше чинитиме опір порушенням життєдіяльності — модернізацію було завершено без жодного нічного переселення та без жодного постійного переселення мешканця. Перешкодою для модернізації є не інженерія чи логістика. Це рішення розпочати.
Тематичне дослідження 3: Вежа Гренфелл та будівля Лакросс — одна й та сама пожежа, два наслідки
У червні 2017 року в Гренфелл-тауер, 24-поверховому житловому будинку в Лондоні, сталася пожежа. Основним механізмом поширення вогню було горюче алюмінієве композитне облицювання зовнішнього фасаду будівлі. Внаслідок пожежі загинуло 72 людини та понад 70 отримали поранення. У будівлі не було автоматичної спринклерної системи.
Трьома роками раніше, у листопаді 2014 року, у будівлі Лакросс, 21-поверховій житловій вежі в Мельбурні, Австралія, спалахнула пожежа. Основний механізм поширення вогню був тим самим: горюча алюмінієва композитна облицювання зовнішнього фасаду. Вогонь швидко поширився по зовнішній частині будівлі. Жертв не було. Будівля Лакросс мала повністю автоматичну спринклерну систему.
Обидві будівлі були з однакового матеріалу. Обидві мали однакову динаміку займання. В обох пожежі охопили зовнішній фасад. Різниця між 72 смертями та нульовою кількістю смертей полягала в одному проектному рішенні — наявності спринклерної системи — прийнятому за роки до виникнення будь-якої з цих пожеж.
Пожежі в Гренфеллі та Лакроссі — це не порівняння везіння. Це порівняння рішення, прийнятого за роки до пожежі, яке визначало, чи загинуть 72 людини.
Справи Гренфелла та Лакросса відповідають на заперечення, що спринклери справляються лише з внутрішніми пожежами, а пасивний захист — стандарти вогнестійкої конструкції, поділу на відсіки та облицювання — є достатнім для сучасних висотних будівель. Коли пасивний захист не спрацьовує, як це сталося в обох випадках, активна система пожежогасіння є тим шаром, який визначає результат.
Від опору до результатів
Опитування NAHB показало, що 89 відсотків респондентів вважають, що детектори диму вже належним чином захищають їх. Це переконання зрозуміле. Детектори диму рятують життя. Але вони не контролюють пожежі. Вони не запобігають спалаху. Вони не захищають мешканців, які не можуть евакуюватися. А у трьох випадках, задокументованих вище, жоден детектор диму не визначав, чи люди вижили, чи загинули. Це зробила спринклерна система.
Опір модернізації житлових висоток є реальним, постійним і задокументованим щонайменше протягом двох десятиліть. Також у кожному випадку, коли пожежа випробовувала його на міцність, він явно помиляється щодо вартості та наслідків рішення не діяти.
Структура Кодексу: Чого вимагає IFC 2024 року
Міжнародний пожежний кодекс 2024 року безпосередньо вирішує проблему існуючої забудови за допомогою двох положень, які разом охоплюють весь існуючий багатоповерховий житловий фонд.
Там, де було прийнято Додаток M, вимога є простою: усі існуючі висотні будівлі повинні бути оснащені спринклерною системою, спроектованою та встановленою відповідно до NFPA 13.
Якщо Додаток M не було прийнято, застосовується Розділ 1103.5.4. Це положення створює триумовний тест. Будівля повинна відповідати принаймні одній умові для виникнення зобов'язання щодо модернізації. Перша умова є безумовною: будь-яка існуюча висотна будівля з зайнятим поверхом на висоті понад 36,6 м (120 футів) над найнижчим рівнем доступу для пожежних машин повинна бути повністю оснащена спринклерною системою. Альтернатив немає. Винятків немає. Друга та третя умови застосовуються до будівель з зайнятими поверхами від 22,9 м (75 футів) до 36,6 м (120 футів). Будівля в цьому діапазоні висоти підлягає модернізації, якщо вона не може продемонструвати наявність двох кваліфікованих 2-годинних внутрішніх сходів з відповідними показниками вогнестійкості та захистом від відкривання, або системи пожежної сигналізації, що включає виявлення диму в приміщеннях для механічного обладнання, електричних приміщеннях, трансформаторних приміщеннях, приміщеннях для телефонного обладнання, коридорах, вестибюлях ліфтів та біля дверей, що проходять через огородження внутрішніх сходів. Будівля, яка не може відповідати принаймні одній з цих двох умов, повинна встановити спринклерну систему по всій будівлі.
Як Додаток M, так і Розділ 1103.5.4 використовують один і той самий механізм дотримання вимог. Після того, як посадова особа з пожежної безпеки видасть письмове повідомлення про зобов'язання, власник будівлі має 365 днів, щоб подати графік дотримання вимог. Цей графік повинен зобов'язати провести повне встановлення протягом 12 років. Посадова особа з пожежної безпеки відповідає за відстеження графіка та видачу повідомлень про порушення у разі його недотримання.
Основи для подолання опору існують у кодексі. Випадки, що його виправдовують, задокументовані. Залишається лише прийняти, забезпечити виконання та прийняти рішення власниками будівель діяти до того, як пожежа прийме рішення за них.
Заклик до дії
Опір, задокументований в опитуванні NAHB 2006 року, нікуди не зник. Переконання в тому, що детекторів диму достатньо, опір вартості та перевага необов'язковому варіанту над обов'язковим присутні в кожній розмові про модернізацію, яка відбувається сьогодні в кожній громаді Сполучених Штатів. Це не привід для песимізму. Це привід для захисту.
Дані, доступні професіоналам пожежної охорони у 2025 році, є переконливішими, ніж будь-коли. Дослідження Pew Charitable Trusts, опубліковане у вересні 2025 року, відстежило кожну публічно зареєстровану смертельну випадок пожежі в житлових будинках у Сполучених Штатах у 2023 році. Рівень смертності від пожеж у сучасних багатоквартирних будинках із системою спринклерного водопостачання становив 1,2 смерті на мільйон мешканців. У старих багатоквартирних будинках із системою спринклерного водопостачання він становив 7,7 на мільйон мешканців. Різниця не є статистичним шумом. Вона більш ніж у шість разів. Це число має бути в кожній розмові про модернізацію, у кожній презентації для громади та в кожному листі до посадовця з будівництва, який ще не прийняв положення IFC щодо модернізації 2024 року.
Структура кодексу діє. Тематичні дослідження задокументовані. Дані про смертність актуальні. Професія зобов'язана громадам, яким вона служить, застосувати ці інструменти в роботі.
Для інженерів та проектувальників з пожежної безпеки: вказуйте вимоги NFPA 25 ITM у кожному проектному документі, визначайте зобов'язання щодо модернізації в кожній оцінці існуючої будівлі та письмово повідомляйте власників будівель, коли наявні у них системи не відповідають вимогам для приміщень, які вони захищають.
Для пожежників та AHJ: повноваження вимагати поновлення сертифікатів пожежної безпеки за умови дотримання вимог ITM існують сьогодні без законодавчих змін. Повноваження повідомляти власників будівель про їхні зобов'язання згідно з розділом 1103.5.4 існують сьогодні. Скористайтеся ними.
Для власників будівель та керуючих нерухомістю: рада директорів Marco Polo усвідомлювала ризик у 2013 році. Вони відмовилися від інвестицій у розмірі 4,5 мільйона доларів. Чотири роки потому вони зіткнулися з пожежею на 100 мільйонів доларів та чотирма смертями. Питання, яке повинен поставити собі кожен власник будівлі з житловим багатоповерхом без системи поливу, полягає не в тому, чи може він дозволити собі модернізацію, а в тому, чи може він дозволити собі не робити цього.
Опір триває вже щонайменше два десятиліття. Результати пожеж у житлових багатоповерхівках без системи поливу були такими ж послідовними. Професія має докази, стандарти та правову базу, щоб змінити цей результат. Наступний крок – їх використання.
Опір був стабільним. Так само, як і результати пожеж у будівлях без спринклерів. Дані зрозумілі. Рішення за нами.
ПОСИЛАННЯ НА ПРИКЛАД
| Будівля | Результат | Розбризкувачі? | Ключовий урок |
|---|---|---|---|
| Марко Поло, Гонолулу (2017) | 4 загиблих, збитки понад 100 мільйонів доларів | Ні — модернізацію було відхилено у 2013 році | Вартість відстрочки перевищила вартість модернізації у 20 разів |
| Будинок Салігмана, Філадельфія (2014) | Без перебоїв, 11 місяців, знижка на страховку 20% | Так — модернізацію в зайнятій будівлі завершено | Модернізація в зайнятій будівлі можлива |
| Будівля лакросу, Мельбурн (2014) | Нульовий випадок загибелі — пожежа облицювання ACM | Так — повна система | Активне придушення компенсує збій пасивного захисту |
| Гренфелл-тауер, Лондон (2017) | 72 загиблих — пожежа облицювання ACM | Без системи спринклерів | Той самий руйнування облицювання, різний результат |