Разговоры о модернизации существующих многоэтажных жилых зданий с помощью противопожарных спринклерных систем почти всегда развиваются по одной и той же схеме. Кто-то повышает цену. Кто-то говорит, что в здании установлены дымовые извещатели. Владелец говорит, что жильцы будут возражать. Представитель муниципалитета говорит, что нет обязательного требования, поэтому нет и обязательства. И здание продолжает функционировать без защиты, которая должна быть обеспечена в каждом сопоставимом новом здании.

Это сопротивление. Оно не ново. Оно не уникально для какого-либо рынка или типа зданий. А в случае с многоэтажными жилыми домами накопленные за последние три десятилетия данные ясно показывают, что это сопротивление — каким бы понятным оно ни было — имеет цену, измеряемую жизнями и деньгами, которая намного превышает стоимость систем, которым оказывается сопротивление.

Сопротивление: что показывают данные

В августе 2006 года Национальная ассоциация домостроителей заказала опрос 800 потенциальных избирателей, чтобы оценить отношение общественности к системам пожаротушения в жилых домах. Результаты подтвердили то, что специалисты по противопожарной защите давно наблюдали на практике: большинство людей считают, что они уже достаточно защищены.

Восемьдесят девять процентов опрошенных заявили, что, по их мнению, дымовые извещатели достаточно хорошо защищают их семью при пожаре в доме. Шестьдесят пять процентов заявили, что спринклерные системы должны оставаться необязательными, а не обязательными. На вопрос о том, сколько они готовы заплатить за спринклерную систему в новом доме, 28 процентов ответили, что ни за что не выберут спринклерную систему.

Опрос был проведен почти двадцать лет назад. Но отраженные в нем взгляды – нет. Убеждение в том, что одних только датчиков дыма достаточно для адекватной защиты, сопротивление экономическим соображениям и предпочтение вариативности обязательным требованиям – это аргументы, с которыми сегодня сталкиваются специалисты по противопожарной защите в каждом обсуждении модернизации. Опрос NAHB не породил это сопротивление. Он просто его измерил.

Опрос не смог измерить — поскольку он еще не проводился — какие последствия эти установки имеют на практике, когда в здании впоследствии происходит пожар. Ответ на этот вопрос дают три приведенных ниже случая.

Результаты: Три случая, опровергающие возражения.

Пример из практики 1: Кондоминиум «Марко Поло», Гонолулу — Цена решения не проводить модернизацию.

Жилой комплекс «Марко Поло» — это 36-этажный кондоминиум в Гонолулу, построенный в 1971 году и насчитывающий 568 квартир. При его строительстве установка спринклерной системы не была обязательной. В 2013 году пожар в здании причинил ущерб на 1,1 миллиона долларов, пострадавших не было. После этого пожара владельцы здания получили смету на модернизацию в размере приблизительно 4,5 миллиона долларов — примерно 8000 долларов за каждую квартиру.

Правление собственников проголосовало против инвестиций. Аргументация отражала те же настроения, которые были зафиксированы в опросе NAHB семью годами ранее: вероятность повторного пожара была низкой, затраты были реальными, а обязательства не были обязательными.

14 июля 2017 года на 26-м этаже вспыхнул пожар. Четыре человека погибли, тринадцать получили ранения. Двести квартир были повреждены или уничтожены. Предполагаемый прямой ущерб превысил 100 миллионов долларов. Судебные издержки еще больше увеличили эту сумму.

Совет директоров отклонил инвестиции в размере 4,5 миллиона долларов. В результате случился пожар, причинивший ущерб на 100 миллионов долларов, погибли четыре человека, а здание навсегда сохранит свою историческую ценность.

Дело «Марко Поло» напрямую отвечает на возражение о стоимости. Модернизация не была самым дорогим вариантом. Она оказалась на порядок дешевле. Вопрос, стоявший перед советом директоров в 2013 году, заключался не в том, стоит ли тратить 4,5 миллиона долларов, а в том, стоит ли принимать на себя риск убытков, которые оказались более чем в двадцать раз больше.

Пример из практики 2: Дом Роберта Салигмана, Филадельфия — Модернизация в эксплуатируемом здании возможна.

Дом Роберта Салигмана — это 10-этажное здание в Филадельфии, рассчитанное на 180 квартир по программе доступного жилья Section 8. К моменту начала реконструкции в 2014 году здание было полностью заселено. Переселение жильцов осуществлялось только в рабочее время — с 8:00 до 16:00 — и возвращалось в свои квартиры каждый вечер. Одновременно проводились работы не более чем в пяти квартирах. Когда в середине проекта в отделке потолка был обнаружен асбест, подрядчик адаптировался, проложив трубы вдоль бетонных стен без остановки работ.

Компания Oliver Fire Protection and Security завершила установку за 11 месяцев. Общая стоимость: 515 840 долларов — 2866 долларов за единицу. Страховая компания собственника незамедлительно предоставила скидку в размере 20 процентов на весь портфель объектов.

Успешный исход дела Saligman House снимает возражения жильцов по поводу неудобств, связанных с переселением. В здании, где проживают пожилые люди с фиксированным доходом — группа населения, которая, как можно было бы ожидать, наиболее решительно сопротивляется неудобствам, — реконструкция была завершена без единого случая переселения на ночь и без переселения ни одного жильца на постоянное место жительства. Препятствием для реконструкции являются не инженерные или логистические аспекты, а само решение начать.

Пример 3: Башня Гренфелл и здание для игры в лакросс — один и тот же пожар, два исхода.

В июне 2017 года в лондонском 24-этажном жилом здании Гренфелл-Тауэр произошел пожар. Основным фактором распространения огня стала горючая алюминиевая композитная облицовка фасада здания. В результате пожара погибли 72 человека, более 70 получили ранения. В здании отсутствовала автоматическая система пожаротушения.

Тремя годами ранее, в ноябре 2014 года, в здании Lacrosse Building, 21-этажном жилом доме в Мельбурне, Австралия, произошел пожар. Основной механизм распространения огня был тем же: горючая алюминиевая композитная облицовка на внешнем фасаде. Огонь быстро распространился по внешней стене здания. Жертв не было. В здании Lacrosse Building была установлена полностью автоматическая система пожаротушения.

Оба здания были построены из одинаковых материалов. В обоих случаях наблюдалась одинаковая динамика возгорания. В обоих случаях пожары затронули внешний фасад. Разница между 72 погибшими и нулевым числом погибших объясняется одним проектным решением — наличием спринклерной системы — принятым за несколько лет до того, как произошли оба пожара.

Пожары в Гренфелле и Ла-Кроссе — это не сравнение удачи. Это сравнение решения, принятого за годы до пожара, которое определило, погибнут ли 72 человека.

Дела Гренфелла и Ла-Кросса опровергают возражение о том, что спринклерные системы предназначены только для тушения внутренних пожаров, и что пассивной защиты — огнестойкой конструкции, зонирования и облицовки — достаточно для современных высотных зданий. Когда пассивная защита выходит из строя, как это произошло в обоих случаях, именно активная система пожаротушения определяет исход событий.

От сопротивления к результатам

Опрос NAHB показал, что 89 процентов респондентов считают, что дымовые извещатели уже обеспечивают им достаточную защиту. Это убеждение понятно. Дымовые извещатели спасают жизни. Но они не контролируют пожары. Они не предотвращают вспышку пламени. Они не защищают тех, кто не может эвакуироваться. И в трех описанных выше случаях ни один дымовой извещатель не определил, выживут люди или погибнут. Это сделала система пожаротушения.

Сопротивление реконструкции высотных жилых зданий реально, устойчиво и задокументировано как минимум за последние два десятилетия. Кроме того, в каждом случае, когда это сопротивление проверялось пожаром, оно оказывалось явно ошибочным в отношении стоимости и последствий решения не предпринимать никаких действий.

Структура Кодекса: что требует IFC 2024 года

Международный противопожарный кодекс 2024 года напрямую решает проблему существующих зданий посредством двух положений, которые в совокупности охватывают весь существующий многоэтажный жилой фонд.

Там, где было принято Приложение M, требование предельно простое: все существующие высотные здания должны быть оборудованы спринклерной системой, спроектированной и установленной в соответствии с NFPA 13.

В случаях, когда Приложение M не принято, применяется Раздел 1103.5.4. Это положение устанавливает критерий, состоящий из трех условий. Для возникновения обязанности по модернизации здание должно удовлетворять хотя бы одному условию. Первое условие является безусловным: любое существующее высотное здание с этажом, на котором находятся люди, расположенным на высоте более 120 футов (36,6 м) над самым нижним уровнем доступа пожарной техники, должно быть оборудовано спринклерной системой пожаротушения по всей площади. Альтернативы отсутствуют. Исключения отсутствуют. Второе и третье условия применяются к зданиям с этажами, на которых находятся люди, высотой от 75 футов (22,9 м) до 120 футов (36,6 м). Здание в этом диапазоне высот должно быть модернизировано, если оно не может продемонстрировать наличие двух соответствующих 2-часовых внутренних эвакуационных лестниц с соответствующими показателями огнестойкости и защитой проемов, или системы пожарной сигнализации, включающей датчики дыма в помещениях с механическим оборудованием, электрощитовых, трансформаторных комнатах, помещениях с телефонным оборудованием, коридорах, лифтовых холлах и у дверей, проходящих через ограждения внутренних эвакуационных лестниц. Здание, которое не может удовлетворить хотя бы одно из этих двух условий, должно установить спринклерную систему пожаротушения по всей площади.

И Приложение M, и Раздел 1103.5.4 используют один и тот же механизм обеспечения соответствия. После того, как инспектор по пожарной безопасности выдаст письменное уведомление об обязанности, владелец здания имеет 365 дней на подачу графика соответствия. Этот график должен предусматривать полную установку в течение 12 лет. Инспектор по пожарной безопасности отвечает за отслеживание графика и выдачу уведомлений о нарушениях в случае его несоблюдения.

Механизм преодоления сопротивления заложен в кодексе. Случаи, оправдывающие его применение, задокументированы. Остается лишь его принятие, обеспечение соблюдения и принятие решения владельцами зданий о дальнейших действиях до того, как пожар примет решение за них.

Призыв к действию

Сопротивление, зафиксированное в опросе NAHB 2006 года, никуда не исчезло. Убеждение в том, что дымовых извещателей достаточно, сопротивление финансовым трудностям и предпочтение вариативности обязательным требованиям присутствуют в каждом обсуждении модернизации, которое происходит сегодня в каждом населенном пункте Соединенных Штатов. Это не повод для пессимизма. Это повод для отстаивания этой идеи.

В 2025 году данные, доступные специалистам по противопожарной защите, являются более полными, чем когда-либо. Исследование Pew Charitable Trusts, опубликованное в сентябре 2025 года, отследило все публично зарегистрированные случаи смерти в результате пожара в жилых домах в США в 2023 году. Показатель смертности от пожаров в современных многоквартирных домах с спринклерной системой пожаротушения составил 1,2 смерти на миллион жителей. В более старых многоквартирных домах с такой же системой этот показатель составил 7,7 на миллион. Разница не является статистическим шумом. Она более чем в шесть раз выше. Эта цифра должна фигурировать в каждом обсуждении модернизации, в каждой презентации для общественности и в каждом письме к должностному лицу, ответственному за строительство, которое еще не приняло положения IFC 2024 года о модернизации.

Кодекс поведения разработан. Тематические исследования задокументированы. Данные о смертности актуальны. Профессия обязана перед сообществами, которым она служит, применять эти инструменты на практике.

Для инженеров и проектировщиков систем противопожарной защиты: указывайте требования NFPA 25 ITM в каждом проектном документе, определяйте обязательства по модернизации в каждой оценке существующего здания и письменно уведомляйте владельцев зданий, если имеющиеся у них системы не соответствуют требованиям к защищаемым ими помещениям.

Для пожарных инспекторов и надзорных органов: право требовать продления сертификатов пожарной безопасности при условии соблюдения требований ITM существует и сегодня, без законодательных изменений. Право уведомлять владельцев зданий об их обязательствах в соответствии с разделом 1103.5.4 существует и сегодня. Воспользуйтесь им.

Для владельцев зданий и управляющих недвижимостью: правление Marco Polo знало о риске еще в 2013 году. Они отказались от инвестиций в размере 4,5 миллиона долларов. Четыре года спустя они столкнулись с пожаром, ущерб от которого составил 100 миллионов долларов, и четырьмя погибшими. Вопрос, который должен задавать себе каждый владелец многоэтажного жилого дома без спринклерной системы пожаротушения, заключается не в том, могут ли они позволить себе модернизацию, а в том, могут ли они позволить себе ее не проводить.

Сопротивление продолжается уже как минимум два десятилетия. Результаты пожаров в жилых высотных зданиях без спринклерных систем также неизменно благоприятны. У профессионального сообщества есть доказательства, стандарты и правовая база, чтобы изменить эту ситуацию. Следующий шаг — их применение.

Сопротивление было неизменным. То же самое касается и результатов тушения пожаров в зданиях без спринклерных систем. Данные говорят сами за себя. Решение за нами.

ССЫЛКА НА ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

ЗданиеИсходСпринклеры?Ключевой урок
Марко Поло, Гонолулу (2017)4 погибших, ущерб более 100 миллионов долларов.Нет — в 2013 году темпы модернизации снизились.Затраты на отсрочку превысили затраты на модернизацию в 20 раз.
Дом Салигмана, Филадельфия (2014)Никаких перебоев, 11 месяцев, скидка на страхование 20%.Да — модернизация завершена в эксплуатируемом здании.Модернизация в эксплуатируемом здании вполне осуществима.
Здание для занятий лакроссом, Мельбурн (2014)Ни одного погибшего — пожар облицовки из композитных материалов.Да — вся система работает исправно.Активное подавление компенсирует сбой пассивной защиты.
Башня Гренфелл, Лондон (2017)72 погибших — пожар в облицовке из композитных материалов.Система пожаротушения отсутствует.Один и тот же отказ облицовки, другой результат.