Het gesprek over het achteraf installeren van brandblussystemen in bestaande woontorens verloopt vrijwel altijd volgens hetzelfde patroon. Iemand verhoogt de kosten. Iemand anders zegt dat het gebouw al rookmelders heeft. De eigenaar zegt dat de bewoners bezwaar zullen maken. Een gemeentefunctionaris zegt dat er geen verplichting is, dus ook geen verplichting. En het gebouw blijft functioneren zonder de bescherming die elk vergelijkbaar nieuwbouwgebouw verplicht moet hebben.
Dit is het verzet. Het is niet nieuw. Het is niet uniek voor een bepaalde markt of een bepaald type gebouw. En in het geval van woontorens maakt het bewijsmateriaal van de afgelopen drie decennia duidelijk dat dit verzet – hoe begrijpelijk ook – een prijs heeft die, gemeten in levens en geld, vele malen hoger ligt dan de kosten van de systemen waartegen verzet wordt geboden.
Het verzet: wat de gegevens aantonen
In augustus 2006 gaf de National Association of Home Builders opdracht tot een enquête onder 800 potentiële kiezers om de publieke opinie over brandblussystemen in woningen te peilen. De resultaten bevestigden iets wat brandbeveiligingsdeskundigen al langer in de praktijk constateerden: de meeste mensen denken dat ze al voldoende beschermd zijn.
Negenentachtig procent van de respondenten gaf aan dat ze geloofden dat rookmelders hun gezin voldoende beschermen bij een huisbrand. Vijfenzestig procent vond dat sprinklersystemen optioneel moesten blijven en niet verplicht. Op de vraag hoeveel ze bereid zouden zijn te betalen voor een sprinklersysteem in een nieuwbouwhuis, antwoordde 28 procent dat ze onder geen enkele omstandigheid voor een sprinklersysteem zouden kiezen.
Het onderzoek is bijna twintig jaar oud. De standpunten die erin worden beschreven, zijn dat niet. De overtuiging dat rookdetectie alleen al voldoende bescherming biedt, de weerstand tegen de kosten en de voorkeur voor keuzevrijheid boven verplichting zijn argumenten die brandbeveiligingsdeskundigen tegenwoordig in elk gesprek over renovatie tegenkomen. Het NAHB-onderzoek heeft die weerstand niet gecreëerd. Het heeft die alleen maar gemeten.
Wat het onderzoek niet kon meten – omdat het nog niet had plaatsgevonden – is wat de gevolgen zijn van die houdingen wanneer ze worden toegepast in een gebouw dat vervolgens door brand wordt getroffen. De drie volgende casussen geven daar antwoord op.
De resultaten: drie casussen die de bezwaren weerleggen.
Casestudie 1: Marco Polo Condominium, Honolulu — De kosten van de beslissing om niet te renoveren
Het Marco Polo is een 36 verdiepingen tellend appartementencomplex in Honolulu, gebouwd in 1971 met 568 wooneenheden. Het gebouw was destijds niet verplicht om sprinklers te installeren. In 2013 veroorzaakte een brand in het gebouw $1,1 miljoen schade, maar er vielen geen gewonden. Na die brand ontvingen de eigenaren van het gebouw een offerte voor een renovatie van ongeveer $4,5 miljoen, oftewel ongeveer $8.000 per wooneenheid.
Het bestuur stemde tegen de investering. De redenering weerspiegelde dezelfde opvattingen die zeven jaar eerder in het NAHB-onderzoek naar voren waren gekomen: de kans op een nieuwe brand was klein, de kosten waren reëel en de verplichting bestond niet.
Op 14 juli 2017 brak er brand uit op de 26e verdieping. Vier mensen kwamen om het leven en dertien anderen raakten gewond. Tweehonderd appartementen raakten beschadigd of werden volledig verwoest. De geschatte directe schade bedroeg meer dan 100 miljoen dollar. De proceskosten kwamen daar nog bovenop.
Het bestuur weigerde een investering van 4,5 miljoen dollar. Het gevolg was een brand die 100 miljoen dollar kostte, vier doden en een gebouw dat die geschiedenis voor altijd met zich mee zal dragen.
De Marco Polo-zaak beantwoordt het bezwaar tegen de kosten direct. De renovatie was niet de dure optie. Het was, met een factor tien, de goedkoopste. De vraag waar de raad van bestuur in 2013 voor stond, was niet of ze 4,5 miljoen dollar moesten uitgeven, maar of ze het risico moesten nemen op een verlies dat uiteindelijk meer dan twintig keer zo groot bleek te zijn.
Casestudie 2: Robert Saligman House, Philadelphia — Renovatie is mogelijk in een gebouw dat in gebruik is
Het Robert Saligman House is een gebouw van tien verdiepingen met 180 betaalbare woningen in Philadelphia, bestemd voor mensen met een Section 8-subsidie. Het gebouw was volledig bewoond toen de renovatie in 2014 begon. Bewoners werden alleen tijdens werkuren – van 8.00 tot 16.00 uur – tijdelijk elders ondergebracht en keerden 's avonds terug naar hun appartement. Er werd aan maximaal vijf appartementen tegelijk gewerkt. Toen halverwege het project asbest in de plafondafwerking werd ontdekt, paste de aannemer zich aan door leidingen langs de betonnen muren aan te leggen zonder de werkzaamheden te onderbreken.
Oliver Fire Protection and Security voltooide de installatie in 11 maanden. Totale kosten: $515.840, oftewel $2.866 per unit. De verzekeraar van de eigenaar reageerde direct met een korting van 20 procent op de gehele portefeuille.
Het succesvolle resultaat van de renovatie in Saligman House heeft de bezwaren van de bewoners over de overlast weggenomen. In een gebouw met oudere bewoners met een vast inkomen – een groep waarvan je zou verwachten dat ze zich het meest tegen overlast zouden verzetten – werd de renovatie voltooid zonder dat er ook maar één bewoner 's nachts hoefde te verhuizen en zonder dat er ook maar één bewoner permanent elders ondergebracht hoefde te worden. Het obstakel voor een renovatie ligt niet in de techniek of de logistiek. Het is de beslissing om eraan te beginnen.
Casestudie 3: Grenfell Tower en Lacrosse-gebouw — Dezelfde brand, twee uitkomsten
In juni 2017 brak er brand uit in de Grenfell Tower, een 24 verdiepingen tellend woongebouw in Londen. De brand verspreidde zich voornamelijk via de brandbare aluminium composietbekleding aan de buitenkant van het gebouw. Bij de brand kwamen 72 mensen om het leven en raakten meer dan 70 anderen gewond. Het gebouw beschikte niet over een automatisch sprinklersysteem.
Drie jaar eerder, in november 2014, brak er brand uit in het Lacrosse Building, een woontoren van 21 verdiepingen in Melbourne, Australië. De belangrijkste oorzaak van de brand was dezelfde: brandbaar aluminiumcomposiet op de gevel. Het vuur verspreidde zich snel langs de buitenkant van het gebouw. Er vielen geen doden. Het Lacrosse Building was uitgerust met een volledig automatisch sprinklersysteem.
Beide gebouwen waren van hetzelfde materiaal gemaakt. Beide hadden dezelfde ontstekingsdynamiek. Bij beide was de buitengevel betrokken bij de brand. Het verschil tussen 72 doden en nul doden zat hem in één ontwerpbeslissing: de aanwezigheid van een sprinklersysteem, die jaren vóór de branden was genomen.
De branden in Grenfell en Lacrosse zijn geen vergelijking van toeval. Het is een vergelijking van een beslissing die jaren vóór de brand werd genomen en die bepaalde of 72 mensen zouden omkomen.
De Grenfell- en Lacrosse-zaken weerleggen de bezwaar dat sprinklers alleen interne branden bestrijden en dat passieve bescherming – brandwerende constructie, compartimentering en gevelbekledingsnormen – voldoende is voor moderne hoogbouw. Wanneer passieve bescherming faalt, zoals in beide gevallen, is het actieve blussysteem de laag die de uitkomst bepaalt.
Van weerstand naar resultaten
Uit het NAHB-onderzoek bleek dat 89 procent van de respondenten geloofde dat rookmelders hen al voldoende bescherming boden. Dat is begrijpelijk. Rookmelders redden levens. Maar ze bestrijden geen branden. Ze voorkomen geen flashover. Ze beschermen de bewoner die niet kan evacueren niet. En in de drie hierboven beschreven gevallen heeft geen enkele rookmelder bepaald of mensen het overleefden of niet. Dat deed het sprinklersysteem.
De weerstand tegen de renovatie van woontorens is reëel, hardnekkig en al minstens twintig jaar gedocumenteerd. Bovendien is deze weerstand, in alle gevallen waarin een brand de situatie op de proef heeft gesteld, aantoonbaar onjuist gebleken wat betreft de kosten en gevolgen van de beslissing om niet in actie te komen.
Het Code Framework: Wat de IFC 2024 vereist
De internationale brandveiligheidsvoorschriften van 2024 pakken het probleem van bestaande gebouwen rechtstreeks aan door middel van twee bepalingen die samen de volledige bestaande voorraad hoogbouwwoningen bestrijken.
Waar bijlage M is aangenomen, is de eis eenvoudig: alle bestaande hoogbouw moet zijn uitgerust met een sprinklersysteem dat is ontworpen en geïnstalleerd in overeenstemming met NFPA 13.
Indien Bijlage M niet is aangenomen, is Sectie 1103.5.4 van toepassing. Deze bepaling stelt een toets met drie voorwaarden vast. Een gebouw moet aan ten minste één voorwaarde voldoen om de renovatieverplichting te laten ontstaan. De eerste voorwaarde is onvoorwaardelijk: elk bestaand hoogbouwgebouw met een bewoonde verdieping op meer dan 36,6 meter boven het laagste niveau van de toegang voor brandweervoertuigen moet volledig voorzien zijn van sprinklers. Geen alternatieven. Geen uitzonderingen. De tweede en derde voorwaarde gelden voor gebouwen met bewoonde verdiepingen tussen 22,9 meter en 36,6 meter. Een gebouw in dit hoogtebereik is verplicht te renoveren, tenzij het kan aantonen dat er twee gekwalificeerde binnentrappenhuizen met een brandwerendheid van 2 uur en de juiste brandwerendheidsklassen en beveiligingen aanwezig zijn, of dat er een brandmeldsysteem is dat rookdetectie omvat in machinekamers, elektrische ruimtes, transformatorruimtes, telefoonruimtes, gangen, liftlobby's en bij deuren die toegang geven tot binnentrappenhuizen. Een gebouw dat niet aan ten minste één van deze twee voorwaarden kan voldoen, moet volledig voorzien zijn van een sprinklerinstallatie.
Zowel Bijlage M als Sectie 1103.5.4 maken gebruik van hetzelfde nalevingsmechanisme. Nadat de brandweerinspecteur schriftelijk kennis heeft gegeven van de verplichting, heeft de gebouweigenaar 365 dagen de tijd om een nalevingsschema in te dienen. Dat schema moet de volledige installatie binnen 12 jaar garanderen. De brandweerinspecteur is verantwoordelijk voor het bijhouden van het schema en het versturen van overtredingsmeldingen wanneer het niet wordt nageleefd.
Het kader voor het overwinnen van weerstand is in de code vastgelegd. De gevallen die dit rechtvaardigen, zijn gedocumenteerd. Wat nu nog rest, is de invoering, de handhaving en de beslissing van gebouweigenaren om actie te ondernemen voordat de brand die beslissing voor hen neemt.
De oproep tot actie
De weerstand die in het NAHB-onderzoek van 2006 werd gedocumenteerd, is niet verdwenen. De overtuiging dat rookmelders voldoende zijn, de weerstand tegen de kosten en de voorkeur voor keuzevrijheid boven verplichting spelen een rol in elk gesprek over renovaties in elke gemeenschap in de Verenigde Staten. Dat is geen reden tot pessimisme. Het is juist een reden om actie te ondernemen.
De gegevens waarover brandbeveiligingsprofessionals in 2025 beschikken, zijn sterker dan ooit. Het onderzoek van de Pew Charitable Trusts, gepubliceerd in september 2025, registreerde alle publiekelijk gemelde dodelijke slachtoffers van woningbranden in de Verenigde Staten in 2023. Het sterftecijfer door brand in moderne appartementencomplexen met sprinklersystemen bedroeg 1,2 doden per miljoen inwoners. In oudere appartementencomplexen met sprinklersystemen was dit 7,7 per miljoen. Het verschil is geen statistische ruis. Het is meer dan zes keer zo groot. Dat cijfer hoort thuis in elk gesprek over renovatie, in elke presentatie voor de gemeenschap en in elke brief aan een bouwtoezichthouder die de renovatievoorschriften van de IFC uit 2024 nog niet heeft overgenomen.
Het raamwerk voor de gedragscode is aanwezig. De casestudies zijn gedocumenteerd. De sterftecijfers zijn actueel. Wat de beroepsgroep aan de gemeenschappen die zij dient verschuldigd is, is om deze instrumenten in de praktijk te brengen.
Voor brandbeveiligingsingenieurs en -ontwerpers: neem de NFPA 25 ITM-vereisten op in elk projectdocument, vermeld de renovatieverplichting in elke beoordeling van een bestaand gebouw en adviseer gebouweigenaren schriftelijk wanneer hun systemen niet toereikend zijn voor de functies die ze beschermen.
Voor brandweerfunctionarissen en bevoegde instanties: de bevoegdheid om verlenging van brandveiligheidscertificaten afhankelijk te stellen van naleving van de ITM-voorschriften bestaat al, zonder dat er een wetswijziging nodig is. De bevoegdheid om gebouweigenaren te informeren over hun verplichtingen onder artikel 1103.5.4 bestaat al. Maak er gebruik van.
Voor gebouweigenaren en vastgoedbeheerders: het bestuur van Marco Polo was zich in 2013 bewust van het risico. Ze weigerden een investering van 4,5 miljoen dollar. Vier jaar later werden ze geconfronteerd met een brand die 100 miljoen dollar aan schade veroorzaakte en vier doden eiste. De vraag die elke gebouweigenaar met een woontoren zonder sprinklersysteem zich zou moeten stellen, is niet of ze het zich kunnen veroorloven om een renovatie uit te voeren, maar of ze het zich kunnen veroorloven om dat níét te doen.
De weerstand is al minstens twee decennia constant. De gevolgen van branden in flatgebouwen zonder sprinklersysteem zijn eveneens consistent. De beroepsgroep beschikt over het bewijsmateriaal, de normen en het wettelijk kader om die uitkomst te veranderen. De volgende stap is om deze in de praktijk te brengen.
De weerstand is consistent gebleven. Dat geldt ook voor de resultaten bij branden in gebouwen zonder sprinklerinstallatie. De gegevens zijn duidelijk. De beslissing ligt bij ons.
CASESTUDIE REFERENTIE
| Gebouw | Resultaat | Sproeiers? | Kernles |
|---|---|---|---|
| Marco Polo, Honolulu (2017) | 4 doden, meer dan $100 miljoen schade | Nee, het aantal renovaties is in 2013 gedaald. | De kosten van uitstel waren twintig keer zo hoog als de kosten van de renovatie. |
| Saligman House, Philadelphia (2014) | Geen onderbrekingen, 11 maanden, 20% korting op de verzekering | Ja, de renovatie is voltooid in een gebouw dat in gebruik is. | Renovatie in een gebouw dat in gebruik is, is mogelijk. |
| Lacrossegebouw, Melbourne (2014) | Geen dodelijke slachtoffers — brand in ACM-gevelbekleding | Ja — het volledige systeem is overal aanwezig | Actieve onderdrukking biedt compensatie wanneer passieve bescherming faalt. |
| Grenfell Tower, Londen (2017) | 72 doden — brand in ACM-gevelbekleding | Geen sprinklersysteem | Dezelfde gevelbekledingsfout, ander resultaat. |