Il mondo si sta sviluppando in altezza. Nelle città di Asia, Medio Oriente e Africa, i grattacieli residenziali non sono più simbolo di ricchezza eccezionale, ma rappresentano la risposta alla densità urbana, alla domanda di alloggi e alla scarsità di terreno. Milioni di persone vivono ormai al di sopra della portata dei mezzi aerei, in edifici dove un incendio a un piano può minacciare gli occupanti di tutti i piani superiori, dove l'evacuazione si misura in decine di minuti anziché in secondi e dove la capacità dei vigili del fuoco di integrare l'approvvigionamento idrico dell'edificio si ferma intorno al decimo piano.
Viviamo in un mondo residenziale verticale. E la risposta della professione di addetto alla protezione antincendio non è stata al passo con le ambizioni del settore edile.
L'edificio che funziona sulla carta
Sulla carta, i moderni edifici residenziali multipiano sono tra le strutture più sicure mai costruite. In molte aree urbane, le normative prevedono l'obbligo di installare sistemi automatici di irrigazione antincendio, solai resistenti al fuoco, vani scale pressurizzati, sistemi di allarme antincendio con rilevamento fumo nei corridoi e nelle hall, e colonne montanti che garantiscono ai vigili del fuoco una fornitura d'acqua a ogni piano.
I dati supportano la tesi. Una ricerca pubblicata dal Pew Charitable Trusts nel 2025 ha monitorato tutti i decessi per incendio in abitazioni segnalati pubblicamente negli Stati Uniti nel 2023, per un totale di 2.377 vittime. Il tasso di mortalità per incendio negli appartamenti moderni costruiti dopo il 2000 era di 1,2 decessi per milione di residenti. Il tasso per gli appartamenti più vecchi, costruiti prima del 2000, era di 7,7 per milione. Il tasso nelle case unifamiliari era di 7,6 per milione. Gli edifici plurifamiliari moderni sono oltre sei volte più sicuri rispetto al patrimonio immobiliare che stanno sostituendo. Gli appartamenti costruiti dopo il 2010 hanno registrato un tasso di mortalità di appena 0,5 per milione, un quindicesimo del tasso degli edifici più vecchi.
Le motivazioni non sono misteriose. Sistemi antincendio automatici, costruzioni resistenti al fuoco tra le unità abitative, porte a chiusura automatica, materiali di finitura non combustibili e sistemi di riscaldamento centralizzato, che presentano un rischio di incendio di gran lunga inferiore rispetto a stufe portatili e a legna, sono caratteristiche obbligatorie per legge che salvano vite umane in una misura difficile da sottovalutare. Questo sistema è stato creato dai professionisti del settore. I dati riflettono ciò che abbiamo realizzato.
L'edificio che funziona nella pratica
Il divario tra l'edificio che funziona sulla carta e l'edificio che resiste all'incendio è il luogo in cui la professione si mette alla prova, ed è anche il luogo in cui a volte fallisce.
I dati del Pew Research Center riguardano gli Stati Uniti, dove l'applicazione delle normative è relativamente uniforme e i programmi ITM, sebbene imperfetti, sono ampiamente diffusi. Nei mercati in cui l'applicazione delle norme è meno uniforme – dove i rinnovi dei certificati di sicurezza antincendio sono al massimo annuali, dove la capacità di ispezione delle autorità competenti è limitata e dove non esiste uno standard ITM obbligatorio equivalente alla norma NFPA 25 – il divario tra gli impianti installati e quelli operativi è maggiore e più difficile da misurare.
Sappiamo cosa colma il divario. Supervisione elettronica delle valvole di controllo, in modo che una valvola non possa essere chiusa senza generare un allarme immediato presso una centrale di monitoraggio. Ispezione fisica settimanale delle posizioni delle valvole, in modo da individuare la causa più comune di guasto degli impianti sprinkler prima che un incendio la riveli. Test annuali della portata delle pompe antincendio, in modo che il componente attivo più critico dell'impianto venga verificato annualmente rispetto alla sua curva di prestazione nominale, e non solo al momento della messa in servizio. Un protocollo di gestione dei guasti che avvisa i vigili del fuoco nel momento stesso in cui un impianto viene messo fuori servizio, in modo che i pompieri non arrivino mai sul posto aspettandosi un impianto funzionante su cui non possono fare affidamento.
Non si tratta di requisiti complessi. Si tratta di una disciplina operativa. E nei mercati in cui tale disciplina è assente, il divario tra un sistema sprinkler installato e uno che funzioni effettivamente in caso di incendio non è un problema tecnico. È un problema di decisioni umane.
Gli edifici che non sono mai stati raggiunti
I dati del Pew Research Center rivelano anche una verità più scomoda. Le persone che vivono negli edifici residenziali più pericolosi non sono quelle che dispongono delle maggiori risorse per chiedere condizioni migliori.
Gli appartamenti moderni – quelli con un tasso di mortalità di 1,2 per milione – hanno un reddito familiare mediano di circa 56.000 dollari. Gli appartamenti più vecchi – quelli con un tasso di mortalità di 7,7 – hanno un reddito familiare mediano di circa 46.000 dollari. Il peso delle vittime degli incendi ricade in modo sproporzionato sui residenti di alloggi più vecchi e a basso reddito. Si tratta di edifici precedenti alle attuali normative edilizie, esenti dagli obblighi di adeguamento nella maggior parte delle giurisdizioni e i cui proprietari non subiscono alcuna pressione sistematica per adeguarli.
Negli Stati Uniti, l'International Fire Code del 2024 affronta questo problema attraverso due meccanismi. La Sezione 1103.5.4 crea un obbligo di adeguamento condizionale per gli edifici multipiano esistenti in cui un piano occupato si trova a oltre 36,6 metri sopra il livello di accesso dei vigili del fuoco. L'Appendice M, laddove adottata, va oltre, richiedendo la protezione con sprinkler in tutti gli edifici multipiano esistenti, con solo quattro ristrette eccezioni. Entrambe le disposizioni includono una tempistica di conformità strutturata: notifica scritta al proprietario dell'edificio, presentazione di un programma di conformità entro 365 giorni e completamento dell'installazione entro 12 anni.
Nella maggior parte degli altri mercati non esiste un meccanismo equivalente. Gli edifici costruiti prima che l'installazione di impianti antincendio a sprinkler diventasse obbligatoria devono rimanere intatti. Le persone che vi abitano corrono un rischio di incendio che la normativa non ha ancora affrontato.
In questo contesto, l'obbligo della professione non è passivo. Consiste nel promuovere, attraverso ogni canale disponibile, l'estensione della protezione antincendio attiva al patrimonio edilizio esistente. Tale impegno non è beneficenza, bensì una responsabilità professionale fondata sui dati relativi ai luoghi in cui si verificano gli incendi e causano la morte di persone.
I pericoli insorti dopo la progettazione del sistema
Anche laddove gli edifici siano dotati di impianti antincendio a sprinkler e ben mantenuti, la professione di addetto alla protezione antincendio si trova ad affrontare una sfida che nessuna disciplina ITM (Integrated Technology Management) è in grado di risolvere completamente: il rischio cambia.
Gli incendi causati dalle batterie agli ioni di litio rappresentano l'esempio più lampante al momento. Nel novembre 2022, una singola batteria di una bicicletta elettrica ha preso fuoco in un grattacielo residenziale di Manhattan. La stanza è stata completamente avvolta dalle fiamme in meno di 20 secondi. Quarantatré persone sono rimaste ferite. L'impianto antincendio a sprinkler si è attivato e ha contribuito a contenere l'incendio, ma la velocità e l'intensità dell'evento hanno spinto al limite le ipotesi di progettazione del sistema.
L'India è tra i mercati di e-bike in più rapida crescita al mondo. Questi dispositivi vengono già ricaricati in appartamenti, corridoi, vani scale e parcheggi di grattacieli residenziali in tutte le principali città indiane. Gli impianti antincendio di questi edifici sono stati progettati per i carichi di combustibile presenti al momento dell'installazione. La norma NFPA 13 (2025) non include ancora disposizioni specifiche per i sistemi di accumulo di energia con batterie agli ioni di litio per uso residenziale. La norma IS 15105:2021 non contiene disposizioni per i sistemi di accumulo di energia. La lacuna normativa è globale.
La risposta della professione non può attendere che gli standard si adeguino. Significa specificare, nelle nuove costruzioni, le posizioni di ricarica lontano dalle vie di fuga. Significa aggiornare le valutazioni del rischio di incendio quando vengono introdotti nuovi pericoli in un edificio. Significa avvisare per iscritto i proprietari degli edifici – in modo chiaro e specifico – che l'impianto sprinkler esistente non è stato progettato per il pericolo da loro introdotto. Tale avviso non garantisce che il proprietario agisca di conseguenza. Ma l'obbligo dell'ingegnere di fornirlo non è subordinato all'esito.
Cosa richiede il mondo verticale
La protezione antincendio degli edifici residenziali multipiano non è più difficile di altri problemi di sicurezza antincendio. È semplicemente più complessa e determinante. Gli edifici sono più alti, il numero di occupanti è maggiore, i tempi di evacuazione sono più lunghi e la capacità dei vigili del fuoco di intervenire dall'esterno si interrompe all'altezza in cui vivono ormai milioni di persone.
La professione ha sviluppato gli strumenti necessari. Sistemi di soppressione a base d'acqua, progettati e installati secondo la norma NFPA 13, con valvole supervisionate e manutenute secondo la norma NFPA 25, con pompe antincendio collaudate e colonne montanti funzionanti: questo è il sistema che produce un tasso di mortalità per incendio di 0,5 per milione negli edifici residenziali di più recente costruzione.
Implementare questo sistema in ogni edificio, nuovo o esistente, in ogni mercato, per ogni fascia di reddito e per ogni tipo di rischio, è il vero lavoro. I dati ci dicono che vale la pena farlo. I casi ci mostrano cosa succede quando non viene fatto. La professione sa cosa è necessario.