La discussione sull'installazione di impianti antincendio a sprinkler negli edifici residenziali multipiano esistenti segue quasi sempre lo stesso schema. Qualcuno fa notare i costi. Qualcun altro afferma che l'edificio è già dotato di rilevatori di fumo. Il proprietario sostiene che gli occupanti si opporranno. Un funzionario comunale dichiara che non esiste alcun obbligo, quindi non c'è alcun vincolo. E l'edificio continua a funzionare senza la protezione che ogni nuovo edificio comparabile è tenuto ad avere.
Questa è la resistenza. Non è una novità. Non è una caratteristica esclusiva di un mercato o di una tipologia edilizia. E nel caso dei grattacieli residenziali, le prove accumulate negli ultimi tre decenni dimostrano chiaramente che la resistenza – per quanto comprensibile – ha un costo, misurato in vite umane e in denaro, che supera di gran lunga il costo dei sistemi contro cui si oppone resistenza.
La Resistenza: cosa mostrano i dati
Nell'agosto del 2006, la National Association of Home Builders ha commissionato un sondaggio a 800 probabili elettori per valutare l'opinione pubblica in merito agli impianti antincendio a sprinkler nelle abitazioni. I risultati hanno confermato un dato che i professionisti della protezione antincendio avevano osservato da tempo sul campo: la maggior parte delle persone ritiene di essere già adeguatamente protetta.
L'89% degli intervistati ha dichiarato di ritenere che i rilevatori di fumo siano sufficienti a proteggere la propria famiglia in caso di incendio domestico. Il 65% ha affermato che gli impianti antincendio a sprinkler dovrebbero rimanere facoltativi e non obbligatori. Alla domanda su quanto sarebbero disposti a pagare per un impianto antincendio a sprinkler in una nuova casa, il 28% ha risposto che non lo sceglierebbe a nessun costo.
L'indagine risale a quasi vent'anni fa. Gli atteggiamenti che documenta, invece, non lo sono. La convinzione che il solo rilevamento del fumo offra una protezione adeguata, la resistenza ai costi e la preferenza per la scelta rispetto all'obbligo sono argomenti che i professionisti della protezione antincendio incontrano oggi in ogni discussione sugli interventi di ammodernamento. L'indagine della NAHB non ha creato questa resistenza, l'ha semplicemente misurata.
Ciò che l'indagine non ha potuto misurare – perché non si era ancora svolta – è il costo di tali atteggiamenti quando si traducono in azioni concrete in un edificio che successivamente viene colpito da un incendio. I tre casi che seguono forniscono questa risposta.
I risultati: tre casi che rispondono alle obiezioni
Caso di studio 1: Condominio Marco Polo, Honolulu — Il costo della decisione di non effettuare interventi di ristrutturazione.
Il Marco Polo è un condominio residenziale di 36 piani situato a Honolulu, costruito nel 1971 con 568 unità abitative. Al momento della sua costruzione, non era obbligatorio installare un sistema antincendio a sprinkler. Nel 2013, un incendio nell'edificio causò danni per 1,1 milioni di dollari, senza provocare feriti. In seguito all'incendio, i proprietari dell'edificio ricevettero un preventivo per i lavori di adeguamento sismico pari a circa 4,5 milioni di dollari, ovvero circa 8.000 dollari per unità abitativa.
Il consiglio di amministrazione ha votato contro l'investimento. Le motivazioni riflettevano gli stessi atteggiamenti emersi dal sondaggio NAHB sette anni prima: la probabilità di un altro incendio era bassa, il costo era reale e l'obbligo non era imposto.
Il 14 luglio 2017, un incendio è scoppiato al 26° piano. Quattro persone sono morte e tredici sono rimaste ferite. Duecento unità abitative sono state danneggiate o distrutte. I danni diretti stimati hanno superato i 100 milioni di dollari. A tale cifra si sono aggiunti i costi del contenzioso.
Il consiglio di amministrazione ha rifiutato un investimento di 4,5 milioni di dollari. Il risultato è stato un incendio da 100 milioni di dollari, quattro morti e un edificio che porterà per sempre i segni di quella storia.
Il caso Marco Polo risponde direttamente all'obiezione sui costi. L'ammodernamento non era l'opzione più costosa. Era, di gran lunga, la meno costosa. La questione che il consiglio di amministrazione si trovò ad affrontare nel 2013 non era se spendere 4,5 milioni di dollari, bensì se accettare il rischio di una perdita che si rivelò essere oltre venti volte superiore.
Caso di studio 2: Robert Saligman House, Filadelfia — La ristrutturazione è possibile in un edificio occupato
La Robert Saligman House è un edificio di 10 piani e 180 unità abitative a prezzi accessibili, destinato al programma Section 8, situato a Filadelfia. L'edificio era completamente occupato quando sono iniziati i lavori di ristrutturazione nel 2014. Gli inquilini venivano trasferiti solo durante l'orario di lavoro, dalle 8:00 alle 16:00, e facevano ritorno ai loro appartamenti ogni sera. Non si lavorava su più di cinque appartamenti alla volta. Quando, a metà dei lavori, è stata scoperta la presenza di amianto nella finitura del soffitto, l'impresa edile ha provveduto a far passare le tubature lungo le pareti in blocchi di cemento senza interrompere i lavori.
La Oliver Fire Protection and Security ha completato l'installazione in 11 mesi. Costo totale: $ 515.840 — $ 2.866 per unità. La compagnia assicurativa del proprietario ha risposto immediatamente con uno sconto del 20% sull'intero portafoglio.
Il successo dell'intervento alla Saligman House ha dissipato le obiezioni relative ai disagi per gli occupanti. In un edificio che ospita anziani con redditi fissi – una popolazione che ci si aspetterebbe opponesse maggiore resistenza ai disagi – la ristrutturazione è stata completata senza alcuno spostamento notturno e senza trasferire permanentemente alcun residente. L'ostacolo alla ristrutturazione non è di natura ingegneristica o logistica, ma la decisione stessa di iniziare.
Caso di studio 3: la Grenfell Tower e il Lacrosse Building — Lo stesso incendio, due esiti diversi
Nel giugno del 2017, un incendio divampò nella Grenfell Tower, un edificio residenziale di 24 piani a Londra. La principale causa della propagazione delle fiamme fu il rivestimento in composito di alluminio combustibile della facciata esterna dell'edificio. L'incendio provocò la morte di 72 persone e il ferimento di oltre 70. L'edificio non era dotato di un sistema automatico di irrigazione antincendio.
Tre anni prima, nel novembre 2014, era scoppiato un incendio nel Lacrosse Building, una torre residenziale di 21 piani a Melbourne, in Australia. Il principale meccanismo di propagazione dell'incendio era lo stesso: il rivestimento composito in alluminio combustibile della facciata esterna. Le fiamme si propagarono rapidamente verso l'alto lungo la facciata esterna dell'edificio. Nessuna vittima. Il Lacrosse Building era dotato di un sistema antincendio completamente automatico a sprinkler.
Entrambi gli edifici erano costruiti con lo stesso materiale. Entrambi presentavano la stessa dinamica di innesco. Entrambi gli incendi hanno interessato la facciata esterna. La differenza tra 72 morti e zero morti è stata una singola decisione progettuale: la presenza di un sistema di irrigazione antincendio, presa anni prima che si verificassero i due incendi.
Gli incendi di Grenfell e Lacrosse non sono un confronto basato sulla fortuna. Sono un confronto basato su una decisione presa anni prima dell'incendio, una decisione che ha determinato la morte di 72 persone.
I casi Grenfell e Lacrosse rispondono all'obiezione secondo cui gli impianti sprinkler agiscono solo sugli incendi interni e che la protezione passiva – costituita da costruzioni resistenti al fuoco, compartimentazione e rivestimenti conformi agli standard – è sufficiente per i moderni grattacieli. Quando la protezione passiva fallisce, come è accaduto in entrambi i casi, il sistema di soppressione attiva è lo strato che determina l'esito.
Dalla resistenza ai risultati
L'indagine della NAHB ha rilevato che l'89% degli intervistati riteneva che i rilevatori di fumo li proteggessero già in modo adeguato. Questa convinzione è comprensibile. I rilevatori di fumo salvano vite umane. Ma non controllano gli incendi. Non impediscono il flashover. Non proteggono gli occupanti che non possono evacuare. E nei tre casi documentati sopra, nessun rilevatore di fumo ha determinato se le persone sono sopravvissute o morte. Lo ha fatto l'impianto sprinkler.
La resistenza all'adeguamento sismico degli edifici residenziali multipiano è reale, persistente e documentata da almeno vent'anni. Inoltre, in ogni caso in cui un incendio l'ha messa alla prova, si è dimostrata palesemente errata riguardo ai costi e alle conseguenze della decisione di non intervenire.
Il quadro normativo: cosa richiede l'IFC 2024
Il Codice Internazionale Antincendio del 2024 affronta direttamente il problema degli edifici esistenti attraverso due disposizioni che, insieme, riguardano l'intero patrimonio residenziale multipiano esistente.
Laddove l'Appendice M è stata adottata, il requisito è semplice: tutti gli edifici multipiano esistenti devono essere dotati di un sistema di sprinkler progettato e installato in conformità alla norma NFPA 13.
Laddove l'Appendice M non sia stata adottata, si applica la Sezione 1103.5.4. Tale disposizione stabilisce un test a tre condizioni. Un edificio deve soddisfare almeno una di queste condizioni affinché sorga l'obbligo di adeguamento. La prima condizione è incondizionata: qualsiasi edificio multipiano esistente con un piano occupato a più di 36,6 m (120 piedi) dal livello più basso di accesso per i veicoli dei vigili del fuoco deve essere dotato di impianto sprinkler in tutta la sua struttura. Nessuna alternativa. Nessuna esenzione. La seconda e la terza condizione si applicano agli edifici con piani occupati compresi tra 22,9 m (75 piedi) e 36,6 m (120 piedi). Un edificio in tale fascia di altezza è tenuto ad essere adeguato a meno che non possa dimostrare di disporre di due scale di emergenza interne idonee con resistenza al fuoco di 2 ore, con adeguate classificazioni di resistenza al fuoco e protezioni per le aperture, oppure di un sistema di allarme antincendio che includa il rilevamento di fumo nei locali tecnici, nei locali elettrici, nelle sale trasformatori, nei locali telefonici, nei corridoi, nelle hall degli ascensori e nelle porte che attraversano i vani delle scale di emergenza interne. Un edificio che non può soddisfare almeno una di queste due condizioni deve installare un impianto sprinkler in tutta la sua struttura.
Sia l'Appendice M che la Sezione 1103.5.4 utilizzano lo stesso meccanismo di conformità. Dopo che il funzionario addetto alla sicurezza antincendio ha emesso un avviso scritto dell'obbligo, il proprietario dell'edificio ha 365 giorni di tempo per presentare un programma di conformità. Tale programma deve impegnarsi a completare l'installazione entro 12 anni. Il funzionario addetto alla sicurezza antincendio è responsabile del monitoraggio del programma e dell'emissione di avvisi di violazione in caso di mancato rispetto dello stesso.
Il quadro di riferimento per superare le resistenze è già presente nel codice. I casi che lo giustificano sono documentati. Ciò che resta da fare è l'adozione, l'applicazione e la decisione dei proprietari degli edifici di agire prima che sia l'incendio a decidere per loro.
L'invito all'azione
La resistenza documentata nel sondaggio NAHB del 2006 non è scomparsa. La convinzione che i rilevatori di fumo siano sufficienti, la resistenza ai costi e la preferenza per la scelta rispetto all'obbligo sono presenti in ogni discussione sugli interventi di ristrutturazione che si svolge oggi in ogni comunità degli Stati Uniti. Questo non è un motivo di pessimismo, bensì un motivo per impegnarsi attivamente.
Nel 2025, i dati a disposizione dei professionisti della protezione antincendio erano più solidi che mai. La ricerca del Pew Charitable Trusts, pubblicata nel settembre 2025, ha monitorato ogni decesso per incendio in edifici residenziali negli Stati Uniti, segnalato pubblicamente nel 2023. Il tasso di mortalità per incendio negli edifici multifamiliari moderni dotati di impianti sprinkler era di 1,2 decessi per milione di residenti. Negli edifici residenziali più vecchi, dotati di impianti sprinkler, era di 7,7 per milione. La differenza non è casuale, ma è più di sei volte superiore. Questo dato dovrebbe essere incluso in ogni discussione sugli interventi di ristrutturazione, in ogni presentazione alla comunità e in ogni lettera indirizzata ai responsabili edilizi che non hanno ancora adottato le disposizioni di ristrutturazione previste dall'IFC (International Finance Corporation) per il 2024.
Il quadro normativo è stato definito. I casi di studio sono documentati. I dati sulla mortalità sono aggiornati. Ciò che la professione deve alle comunità che serve è mettere in pratica questi strumenti.
Per gli ingegneri e i progettisti della protezione antincendio: specificare i requisiti NFPA 25 ITM in ogni documento di progetto, identificare l'obbligo di adeguamento in ogni valutazione degli edifici esistenti e informare per iscritto i proprietari degli edifici quando i sistemi di cui dispongono non sono adeguati alle destinazioni d'uso che proteggono.
Per i funzionari dei vigili del fuoco e le autorità competenti: l'autorità di richiedere il rinnovo dei certificati di sicurezza antincendio subordinandolo alla conformità con le norme ITM esiste già oggi, senza necessità di modifiche legislative. L'autorità di notificare ai proprietari degli edifici i loro obblighi ai sensi della Sezione 1103.5.4 esiste già oggi. Utilizzatela.
Per i proprietari di edifici e gli amministratori immobiliari: il consiglio di amministrazione del Marco Polo era consapevole del rischio nel 2013. Rifiutò un investimento di 4,5 milioni di dollari. Quattro anni dopo si trovò ad affrontare un incendio da 100 milioni di dollari e quattro vittime. La domanda che ogni proprietario di un grattacielo residenziale senza impianto antincendio a sprinkler dovrebbe porsi non è se può permettersi di effettuare l'adeguamento, ma se può permettersi di non farlo.
La resistenza all'installazione di impianti antincendio a sprinkler è costante da almeno due decenni. I risultati degli incendi che hanno colpito grattacieli residenziali sprovvisti di sprinkler sono stati altrettanto costanti. La professione dispone delle prove, degli standard e del quadro giuridico necessari per cambiare questa situazione. Il passo successivo è metterli in pratica.
La resistenza è stata costante. Lo sono stati anche i risultati degli incendi che hanno colpito edifici sprovvisti di impianti antincendio a sprinkler. I dati sono chiari. La decisione spetta a noi.
RIFERIMENTO AL CASO DI STUDIO
| Edificio | Risultato | Irrigatori? | Lezione chiave |
|---|---|---|---|
| Marco Polo, Honolulu (2017) | 4 morti, danni per oltre 100 milioni di dollari | No, gli interventi di ammodernamento sono stati rifiutati nel 2013. | Il costo del rinvio ha superato di 20 volte quello dell'intervento di adeguamento. |
| Saligman House, Filadelfia (2014) | Nessun disagio, 11 mesi, sconto del 20% sull'assicurazione. | Sì, l'intervento di ristrutturazione è stato completato in un edificio occupato. | L'ammodernamento in un edificio occupato è realizzabile |
| Edificio Lacrosse, Melbourne (2014) | Zero vittime: incendio del rivestimento in ACM. | Sì, sistema completo in ogni sua parte | La soppressione attiva compensa quando la protezione passiva fallisce. |
| Grenfell Tower, Londra (2017) | 72 morti — Incendio del rivestimento in ACM | Nessun sistema di irrigazione | Stesso cedimento del rivestimento, esito diverso. |