השיחה על שדרוג מערכות ספרינקלרים לכיבוי אש בבנייני מגורים רבי קומות קיימים כמעט תמיד עוברת באותו דפוס. מישהו מעלה את העלות. מישהו אחר אומר שבבניין יש גלאי עשן. הבעלים אומר שהדיירים יתנגדו. פקיד קהילה אומר שאין חובה, ולכן אין חובה. והבניין ממשיך לפעול ללא ההגנה שכל בניין חדש דומה נדרש לקבל.
זוהי ההתנגדות. היא אינה חדשה. היא אינה ייחודית לאף שוק או לאף סוג בניין. ובמקרה של בנייני מגורים רבי קומות, הראיות שהצטברו בשלושת העשורים האחרונים מבהירות כי להתנגדות - מובן ככל שיהיה - יש מחיר הנמדד בחיי אדם ובדולרים, מחיר המגמד את עלות המערכות הנתונות בפני ההתנגדות.
ההתנגדות: מה הנתונים מראים
באוגוסט 2006, האיגוד הלאומי של בוני בתים הזמין סקר בקרב 800 מצביעים פוטנציאליים כדי לאמוד את עמדות הציבור כלפי מתזים לכיבוי אש ביתי. הממצאים לכדו משהו שאנשי מקצוע בתחום כיבוי אש הבחינו בו זה מכבר בתחום: רוב האנשים מאמינים שהם כבר מוגנים כראוי.
שמונים ותשעה אחוזים מהנשאלים בסקר אמרו שהם מאמינים שגלאי עשן עושים עבודה מספקת בהגנה על משפחתם במקרה של שריפה בבית. שישים וחמישה אחוזים אמרו שמערכות ספרינקלרים צריכות להישאר אופציונליות, ולא חובה. כשנשאלו כמה היו מוכנים לשלם עבור מערכת ספרינקלרים בבית חדש, 28 אחוזים אמרו שלא יבחרו במתרינקלרים בכל מחיר.
הסקר בן כמעט עשרים שנה. הגישות שהוא מתעד אינן כאלה. האמונה שגילוי עשן לבדו מספק הגנה מספקת, העמידות בפני עלות, וההעדפה לאופציונליות על פני חובה הן טיעונים שאנשי מקצוע בתחום כיבוי אש נתקלים בהם בכל דיון על שיפוץ כיום. סקר NAHB לא יצר את ההתנגדות הזו. הוא פשוט מדד אותה.
מה שהסקר לא הצליח למדוד - משום שזה עדיין לא קרה - הוא מה המחיר של עמדות אלו כאשר פועלים על פיהן בבניין שאחר כך נפרץ בו שריפה. שלושת המקרים הבאים מספקים תשובה זו.
התוצאות: שלושה מקרים שעונים על ההתנגדויות
מקרה בוחן 1: דירת מרקו פולו, הונולולו - עלות ההחלטה לא לבצע שיפוץ
מרקו פולו הוא בניין מגורים בן 36 קומות בהונולולו, שנבנה בשנת 1971 עם 568 יחידות דיור. לא נדרשו להתקין בו ממטרות בעת בנייתו. בשנת 2013, שריפה בבניין גרמה נזק של 1.1 מיליון דולר ללא נפגעים. בעקבות השריפה, בעלי הבניין קיבלו הערכה לשיפוץ של כ-4.5 מיליון דולר - כ-8,000 דולר ליחידת דיור.
מועצת המנהלים הצביעה נגד ההשקעה. ההנמקה שיקפה את אותן עמדות שתיעד סקר NAHB שבע שנים קודם לכן: ההסתברות לשריפה נוספת הייתה נמוכה, העלות הייתה אמיתית, והחובה לא הייתה מחייבת.
ב-14 ביולי 2017 פרצה שריפה בקומה ה-26. ארבעה בני אדם נהרגו. שלושה עשר נוספים נפצעו. מאתיים יחידות דיור ניזוקו או נהרסו. הנזקים הישירים המשוערים עלו על 100 מיליון דולר. הוצאות התביעה הליכי משפט נוספו עוד יותר לסכום זה.
הדירקטוריון סירב להשקעה של 4.5 מיליון דולר. התוצאה הייתה שריפה של 100 מיליון דולר, ארבעה הרוגים ובניין שיישא את ההיסטוריה הזו לצמיתות.
מקרה מרקו פולו עונה ישירות על התנגדות העלות. שיפוץ לא היה האפשרות היקרה. היא הייתה, בסדר גודל, הזולה ביותר. השאלה שעמדה בפני הדירקטוריון בשנת 2013 לא הייתה האם להוציא 4.5 מיליון דולר. אלא האם לקבל את הסיכון להפסד שהתברר כגדול פי עשרים ויותר.
מקרה בוחן 2: בית רוברט סליגמן, פילדלפיה - שיפוץ אפשרי בבניין מאוכלס
בית רוברט סליגמן הוא בניין דיור בר השגה בן 10 קומות ובו 180 יחידות דיור במסגרת סעיף 8 בפילדלפיה. הבניין היה מאוכלס במלואו כאשר החלו עבודות השיפוץ בשנת 2014. הדיירים הועברו לדירותיהם רק בשעות העבודה - בין השעות 8:00 ל-16:00 - וחזרו לדירותיהם בכל ערב. לא עבדו ביותר מחמש דירות בו זמנית. כאשר התגלה אזבסט בגמר התקרה באמצע הפרויקט, הקבלן התאים את עצמו על ידי הנחת צינור לאורך קירות בלוקי הבטון מבלי להפסיק את העבודה.
חברת Oliver Fire Protection and Security השלימה את ההתקנה תוך 11 חודשים. עלות כוללת: 515,840 דולר - 2,866 דולר ליחידה. חברת הביטוח של הבעלים הגיבה מיד עם הנחה של 20 אחוזים על כל תיק הנכסים.
התוצאה המוצלחת של בית סליגמן מפיג את ההתנגדות להפרעה לדיירים. בבניין המאכלס דיירים קשישים בעלי הכנסה קבועה - אוכלוסייה שצפויה להתנגד להפרעה בצורה החזקה ביותר - השיפוץ הושלם ללא עקירה של לילה אחד וללא העברת דייר אחד לצמיתות. המכשול לשיפוץ אינו הנדסה או לוגיסטיקה. זוהי ההחלטה להתחיל.
מקרה בוחן 3: מגדל גרנפל ובניין הלקרוס - אותה שריפה, שתי תוצאות
ביוני 2017 פרצה שריפה במגדל גרנפל, בניין מגורים בן 24 קומות בלונדון. מנגנון התפשטות האש העיקרי היה חיפוי אלומיניום מרוכב דליק על חזית הבניין. השריפה גרמה למותם של 72 בני אדם ופצעה יותר מ-70 נוספים. בבניין לא הייתה מערכת מתזים אוטומטית.
שלוש שנים קודם לכן, בנובמבר 2014, פרצה שריפה בבניין הלקרוס, מגדל מגורים בן 21 קומות במלבורן, אוסטרליה. מנגנון התפשטות האש העיקרי היה זהה: חיפוי אלומיניום מרוכב דליק על החזית החיצונית. האש התפשטה במהירות במעלה החלק החיצוני של הבניין. אפס הרוגים. בבניין הלקרוס הייתה מערכת ספרינקלרים אוטומטית מלאה.
לשני הבניינים היה אותו חומר. לשניהם הייתה אותה דינמיקת הצתה. בשניהם היו שריפות שכללו את החזית החיצונית. ההבדל בין 72 מקרי מוות לאפס מקרי מוות היה החלטת תכנון אחת - נוכחות של מערכת מתזים - שהתקבלה שנים לפני שאחת מהשריפות התרחשה.
שריפות גרנפל ולקרוס אינן השוואה של מזל. הן השוואה של החלטה שהתקבלה שנים לפני השריפה שקבעה האם 72 בני אדם ימותו.
פסקי גרנפל ולקרוס עונים על הטענה לפיה מתזים מטפלים רק בשריפות פנימיות וכי הגנה פסיבית - בנייה, תאים וחיפוי מדורגים לאש - מספיקה עבור בניינים רבי קומות מודרניים. כאשר הגנה פסיבית נכשלת, כפי שקרה בשני המקרים, מערכת הכיבוי האקטיבית היא השכבה שקובעת את התוצאה.
מהתנגדות לתוצאות
סקר NAHB מצא כי 89 אחוז מהנשאלים האמינו שגלאי עשן כבר מגנים עליהם כראוי. אמונה זו מובנת. גלאי עשן מצילים חיים. אך הם אינם שולטים בשריפות. הם אינם מונעים התלקחות. הם אינם מגנים על הדייר שאינו יכול להתפנות. ובשלושת המקרים שתועדו לעיל, אף גלאי עשן לא קבע אם אנשים חיו או מתו. מערכת הספרינקלרים כן.
ההתנגדות לשיפוץ גורדי שחקים למגורים היא אמיתית, מתמשכת ומתועדת כבר לפחות שני עשורים. כמו כן, בכל מקרה בו שריפה העמידה אותה למבחן, היא טועה באופן מוכח לגבי העלות וההשלכות של ההחלטה לא לפעול.
מסגרת הקוד: מה ה-IFC 2024 דורש
קוד האש הבינלאומי משנת 2024 מטפל בבעיית הבנייה הקיימת ישירות באמצעות שתי הוראות המכסות יחד את מלוא מלאי המגורים הקיים לגובה רב.
במקומות בהם אומץ נספח M, הדרישה פשוטה: כל הבניינים רבי הקומות הקיימים חייבים להיות מצוידים במערכת מתזים שתוכננה ומותקנת בהתאם ל-NFPA 13.
במקרים בהם נספח M לא אומץ, סעיף 1103.5.4 חל. ההוראה יוצרת מבחן בן שלושה תנאים. בניין חייב לעמוד בתנאי אחד לפחות כדי שחובת השיפוץ תתחולל. התנאי הראשון אינו מותנה: כל בניין רב קומות קיים עם קומה מאוכלסת בגובה של יותר מ-120 רגל (36.6 מ') מעל לרמה הנמוכה ביותר של גישת רכבי מכבי האש חייב להיות מצויד במתזים בכל רחבי הבניין. אין חלופות. אין פטורים. התנאים השני והשלישי חלים על מבנים עם קומות מאוכלסות בגובה שבין 75 רגל (22.9 מ') ל-120 רגל (36.6 מ'). בניין בטווח גבהים זה נדרש לעבור שיפוץ אלא אם כן ניתן להוכיח שני גרמי מדרגות יציאה פנימיים עונים למשך שעתיים עם דירוגי עמידות אש ואמצעי הגנה מתאימים לפתיחה, או מערכת אזעקת אש הכוללת גילוי עשן בחדרי ציוד מכני, חדרי חשמל, חדרי שנאים, חדרי ציוד טלפון, מסדרונות, לובי מעליות, ודלתות החודרות למדרגות יציאה פנימיות. בניין שאינו יכול לעמוד בלפחות אחד משני תנאים אלה חייב להתקין מערכת מתזים בכל רחבי הבניין.
גם נספח M וגם סעיף 1103.5.4 משתמשים באותו מנגנון תאימות. לאחר שפקיד תקנות האש מפרסם הודעה בכתב על החובה, לבעל הבניין יש 365 ימים להגיש לוח זמנים לתאימות. לוח זמנים זה חייב להתחייב להתקנה מלאה תוך 12 שנים. פקיד תקנות האש אחראי על מעקב אחר לוח הזמנים והנפקת הודעות הפרה במקרים בהם הוא אינו מופעל.
המסגרת להתגברות על התנגדות קיימת בקוד. המקרים המצדיקים זאת מתועדים. מה שנותר הוא אימוץ, אכיפה והחלטה של בעלי מבנים לפעול לפני השריפה, שמקבלת את ההחלטה עבורם.
הקריאה לפעולה
ההתנגדות שתועדה בסקר NAHB משנת 2006 לא נעלמה. האמונה שגלאי עשן מספיקים, ההתנגדות לעלות וההעדפה לאופציונליות על פני חובה נוכחים בכל דיון על שיפוץ שמתקיים בכל קהילה בארצות הברית כיום. זו אינה סיבה לפסימיות. זוהי סיבה לפעילות הסברה.
הנתונים הזמינים למקצוע כיבוי האש בשנת 2025 חזקים מאי פעם. מחקר של ארגון Pew Charitable Trusts שפורסם בספטמבר 2025 עקב אחר כל מקרה מוות כתוצאה משריפה במגורים שדווח בפומבי בארצות הברית בשנת 2023. שיעור התמותה משריפות בבנייני דירות מרובי משפחות מודרניים עם מערכת מתזים היה 1.2 מקרי מוות למיליון תושבים. בבנייני דירות ישנים יותר עם מערכת מתזים, הוא היה 7.7 מקרי מוות למיליון. ההבדל אינו רעש סטטיסטי. הוא גדול מפי שישה. מספר זה שייך לכל שיחת שיפוץ, לכל מצגת קהילתית ולכל מכתב לפקיד בנייה שטרם אימץ את הוראות שיפוץ ה-IFC משנת 2024.
מסגרת הקוד קיימת. מקרי המחקר מתועדים. נתוני התמותה עדכניים. מה שהמקצוע חייב לקהילות שהוא משרת הוא ליישם את הכלים הללו.
עבור מהנדסי ומתכנני כיבוי אש: יש לציין את דרישות NFPA 25 ITM בכל מסמך פרויקט, לזהות את חובת השיפוץ בכל הערכת מבנה קיים, ולהודיע לבעלי מבנים בכתב כאשר המערכות הקיימות אינן מתאימות לאוכלוסייה שהם מגינים עליה.
עבור פקידי כיבוי אש ומנהלי משרדי בטיחות אש: הסמכות לדרוש חידוש תעודות בטיחות אש בכפוף לתקן ITM קיימת כיום, ללא שינוי חקיקתי. הסמכות להודיע לבעלי מבנים על חובותיהם לפי סעיף 1103.5.4 קיימת כיום. השתמשו בה.
עבור בעלי בניינים ומנהלי נכסים: דירקטוריון מרקו פולו ידע את הסיכון בשנת 2013. הם סירבו להשקעה של 4.5 מיליון דולר. ארבע שנים לאחר מכן הם התמודדו עם שריפה של 100 מיליון דולר וארבעה מקרי מוות. השאלה שכל בעל בניין עם מגורים רב קומות ללא מערכת השקיה צריכה לשאול אינה האם הוא יכול להרשות לעצמו לשפץ. אלא האם הוא יכול להרשות לעצמו לא לעשות זאת.
ההתנגדות הייתה עקבית במשך שני עשורים לפחות. התוצאות כאשר גורדי שחקים ללא מערכת השקיה פרצו שריפות היו עקביות באותה מידה. למקצוע יש את הראיות, את הסטנדרטים ואת המסגרת המשפטית לשנות את התוצאה הזו. השלב הבא הוא להשתמש בהם.
ההתנגדות הייתה עקבית. כך גם התוצאות כאשר מבנים ללא מתזים מתרחשים שריפות. הנתונים ברורים. ההחלטה בידינו.
מקור מקרה
| בִּניָן | תוֹצָאָה | ממטרות? | שיעור מפתח |
|---|---|---|---|
| מרקו פולו, הונולולו (2017) | 4 הרוגים, נזק של מעל 100 מיליון דולר | לא - שיפוץ נדחה בשנת 2013 | עלות הדחייה עלתה פי 20 על עלות השיפוץ |
| בית סליגמן, פילדלפיה (2014) | אפס הפרעות, 11 חודשים, 20% הנחה על הביטוח | כן - שיפוץ הושלם בבניין מאוכלס | שיפוץ בבניין מאוכלס אפשרי |
| בניין הלקרוס, מלבורן (2014) | אפס הרוגים - שריפת חיפוי ACM | כן - מערכת מלאה לכל אורכו | דיכוי אקטיבי מפצה כאשר הגנה פסיבית נכשלת |
| מגדל גרנפל, לונדון (2017) | 72 מקרי מוות - שריפת חיפוי בניין ACM | אין מערכת ספרינקלרים | אותו כשל בחיפוי, תוצאה שונה |