Le monde se construit en hauteur. Dans les villes d'Asie, du Moyen-Orient et d'Afrique, les immeubles résidentiels ne sont plus un symbole de richesse exceptionnelle : ils sont la réponse à la densification urbaine, à la demande de logements et à la rareté des terrains. Des millions de personnes vivent désormais hors de portée des camions de pompiers, dans des bâtiments où un incendie à un étage peut menacer les occupants de tous les étages supérieurs, où l'évacuation se mesure en dizaines de minutes plutôt qu'en secondes, et où la capacité des pompiers à compléter le réseau d'eau du bâtiment s'arrête aux alentours du dixième étage.
Nous vivons dans un monde résidentiel vertical. Et la réponse des professionnels de la protection incendie à cette évolution n'a pas suivi le rythme des ambitions du secteur de la construction.
Le bâtiment qui fonctionne sur le papier
Les immeubles résidentiels modernes de grande hauteur figurent, en théorie, parmi les structures les plus sûres jamais construites. Dans de nombreuses zones urbaines, la réglementation exige qu'ils soient équipés de systèmes d'extinction automatique à eau, de planchers coupe-feu, de cages d'escalier pressurisées, de systèmes d'alarme incendie avec détection de fumée dans les couloirs et les halls d'entrée, ainsi que de colonnes montantes assurant une alimentation en eau aux pompiers à chaque étage.
Les données confirment cette hypothèse. Une étude publiée par le Pew Charitable Trusts en 2025 a recensé tous les décès par incendie résidentiel signalés publiquement aux États-Unis en 2023, soit 2 377 décès au total. Le taux de mortalité par incendie dans les immeubles d'appartements modernes construits depuis 2000 était de 1,2 décès par million d'habitants. Ce taux était de 7,7 pour un million pour les immeubles d'appartements plus anciens, construits avant 2000. Dans les maisons individuelles, il était de 7,6 pour un million. Les immeubles collectifs modernes sont plus de six fois plus sûrs que le parc immobilier qu'ils remplacent. Les appartements construits depuis 2010 affichaient un taux de mortalité de seulement 0,5 pour un million, soit quinze fois moins que celui des logements plus anciens.
Les facteurs en cause ne sont pas mystérieux. Les systèmes d'extinction automatique, la construction coupe-feu entre les unités, les portes à fermeture automatique, les matériaux de finition incombustibles et les systèmes de chauffage centralisés, qui présentent un risque d'inflammation bien moindre que les appareils de chauffage portables et les poêles à bois, sont des caractéristiques obligatoires qui sauvent des vies à une échelle inestimable. C'est notre profession qui a conçu ce système. Les données témoignent de notre travail.
Le bâtiment qui fonctionne en pratique
C’est dans l’écart entre le bâtiment qui fonctionne sur le papier et celui qui résiste à l’incendie que réside le véritable enjeu de la profession — et c’est aussi là qu’elle échoue parfois.
Les données de Pew concernent les États-Unis, où l'application des codes est relativement uniforme et où les programmes de gestion intégrée des installations (GII), bien qu'imparfaits, sont largement répandus. Sur les marchés où l'application est moins uniforme — où le renouvellement des certificats de sécurité incendie est au mieux annuel, où la capacité d'inspection des autorités compétentes est limitée et où il n'existe pas de norme GII obligatoire équivalente à la NFPA 25 — l'écart entre les installations et les systèmes opérationnels est plus important et plus difficile à mesurer.
Nous savons comment combler cet écart. La surveillance électronique des vannes de régulation empêche toute fermeture sans déclencher immédiatement une alarme dans un centre de surveillance. Un contrôle physique hebdomadaire de la position des vannes permet de détecter la cause la plus fréquente de défaillance des systèmes d'extinction automatique avant qu'un incendie ne la révèle. Des tests annuels de débit de la pompe incendie garantissent que le composant actif le plus critique du système est vérifié chaque année, et non seulement lors de la mise en service, par rapport à sa courbe de performance nominale. Un protocole de gestion des incidents alerte les pompiers dès qu'un système est mis hors service, afin qu'ils n'interviennent jamais en s'attendant à un système fonctionnel mais défaillant.
Il ne s'agit pas d'exigences complexes, mais d'une discipline opérationnelle. Sur les marchés où cette discipline fait défaut, l'écart entre un système d'extinction automatique installé et un système réellement fonctionnel en cas d'incendie n'est pas un problème technique, mais un problème de décision humaine.
Les bâtiments qui n'ont jamais été atteints
Les données de Pew révèlent aussi une vérité plus dure : les personnes vivant dans les immeubles résidentiels les plus dangereux ne sont pas celles qui ont le plus de moyens pour exiger de meilleures conditions de vie.
Les appartements modernes — ceux où le taux de mortalité est de 1,2 décès par million d'habitants — correspondent à des ménages dont le revenu médian s'élève à environ 56 000 $. Les appartements plus anciens — ceux où le taux de mortalité est de 7,7 — correspondent à des ménages dont le revenu médian s'élève à environ 46 000 $. Le fardeau des décès dus aux incendies pèse de manière disproportionnée sur les résidents des logements anciens, souvent situés dans des quartiers défavorisés. Il s'agit de bâtiments antérieurs aux normes de construction actuelles, exemptés d'obligations de rénovation dans la plupart des juridictions, et dont les propriétaires ne subissent aucune pression systématique pour les moderniser.
Aux États-Unis, le Code international de prévention des incendies de 2024 (International Fire Code) traite cette question par deux mécanismes. L'article 1103.5.4 instaure une obligation de rénovation conditionnelle pour les immeubles de grande hauteur existants dont un étage occupé se situe à plus de 36,6 mètres au-dessus de la hauteur d'accès des pompiers. L'annexe M, lorsqu'elle est adoptée, va plus loin en exigeant la protection par sprinklers dans tous les immeubles de grande hauteur existants, à quatre exceptions près. Ces deux dispositions prévoient un calendrier de mise en conformité structuré : notification écrite au propriétaire de l'immeuble, dépôt d'un plan de mise en conformité dans un délai de 365 jours et installation complète réalisée dans un délai de 12 ans.
Sur la plupart des autres marchés, aucun mécanisme équivalent n'existe. Les bâtiments construits avant l'obligation d'installer des sprinklers doivent rester en l'état. Leurs occupants courent un risque d'incendie que la réglementation n'a pas encore pris en compte.
L'obligation de la profession, dans ce contexte, n'est pas passive. Elle consiste à plaider, par tous les moyens disponibles, pour l'extension de la protection incendie active au parc immobilier existant. Ce plaidoyer n'est pas de la charité ; c'est une responsabilité professionnelle fondée sur les données relatives aux lieux où des personnes meurent dans des incendies.
Les dangers survenus après la conception du système
Même lorsque les bâtiments sont entièrement équipés de sprinklers et bien entretenus, les professionnels de la protection incendie sont confrontés à un défi qu'aucune discipline ITM ne peut pleinement relever : le danger évolue.
Les incendies de batteries lithium-ion en sont l'exemple le plus frappant actuellement. En novembre 2022, la batterie d'un vélo électrique a pris feu dans un immeuble résidentiel de Manhattan. L'appartement a été ravagé par les flammes en moins de 20 secondes. Quarante-trois personnes ont été blessées. Le système d'extinction automatique s'est déclenché et a contribué à contenir l'incendie, mais la rapidité et l'intensité de l'incident ont mis à rude épreuve les capacités de conception du système.
L'Inde figure parmi les marchés du vélo électrique connaissant la plus forte croissance au monde. Ces appareils sont déjà rechargés dans les appartements, les couloirs, les cages d'escalier et les parkings des immeubles résidentiels de toutes les grandes villes indiennes. Les systèmes d'extinction automatique de ces bâtiments ont été dimensionnés pour les consommations de carburant présentes au moment de leur installation. La norme NFPA 13 (2025) ne prévoit pas encore de dispositions spécifiques pour le stockage d'énergie par batteries lithium-ion à usage résidentiel. La norme IS 15105:2021 ne contient aucune disposition relative aux systèmes de stockage d'énergie. Ce vide réglementaire est mondial.
La profession ne peut attendre que la norme évolue. Cela implique de spécifier les emplacements de recharge des sprinklers à l'écart des voies d'évacuation dans les nouvelles constructions. Cela implique également de mettre à jour les évaluations des risques d'incendie dès l'apparition de nouveaux dangers dans un bâtiment. Enfin, cela implique d'informer les propriétaires par écrit – clairement et précisément – que le système de sprinklers existant n'a pas été conçu pour le danger qu'ils ont introduit. Cet avis ne garantit pas que le propriétaire en tiendra compte. Toutefois, l'obligation de l'ingénieur de le fournir n'est pas subordonnée à cette décision.
Ce dont le monde vertical a besoin
La protection incendie des immeubles résidentiels de grande hauteur n'est pas plus complexe que d'autres problématiques de protection incendie. Elle est simplement plus lourde de conséquences. Les bâtiments sont plus hauts, le nombre d'occupants est plus élevé, les temps d'évacuation sont plus longs et la capacité d'intervention des pompiers depuis l'extérieur est limitée à une hauteur où vivent désormais des millions de personnes.
La profession a développé les outils nécessaires. Systèmes d'extinction à eau, conçus et installés conformément à la norme NFPA 13, avec vannes supervisées, entretenus selon la norme NFPA 25, avec pompes à incendie testées et colonnes montantes fonctionnelles : c'est ce système qui permet d'atteindre un taux de mortalité par incendie de 0,5 pour un million dans le parc résidentiel le plus récent.
L'enjeu est de taille : intégrer ce système dans tous les bâtiments, neufs comme anciens, sur tous les marchés, pour tous les niveaux de revenus et face à tous les risques. Les données confirment son utilité. Les exemples concrets illustrent les conséquences de son absence. Les professionnels du secteur savent ce qu'il faut faire.