Le débat sur la modernisation des systèmes d'extinction automatique d'incendie dans les immeubles résidentiels existants suit presque toujours le même schéma. On évoque une augmentation des coûts. On rétorque que l'immeuble est équipé de détecteurs de fumée. Le propriétaire menace de voir les occupants s'y opposer. Un élu local affirme qu'en l'absence de réglementation, il n'y a aucune obligation. Et l'immeuble continue de fonctionner sans la protection obligatoire pour tout bâtiment neuf comparable.
Voilà la résistance. Elle n'est pas nouvelle. Elle n'est pas propre à un marché ou à un type de bâtiment en particulier. Et dans le cas des immeubles résidentiels de grande hauteur, les données accumulées au cours des trois dernières décennies montrent clairement que cette résistance – aussi compréhensible soit-elle – a un coût humain et financier bien supérieur à celui des systèmes auxquels elle s'oppose.
La résistance : que révèlent les données ?
En août 2006, la National Association of Home Builders a commandé un sondage auprès de 800 électeurs potentiels afin d'évaluer l'opinion publique concernant les systèmes d'extinction automatique d'incendie résidentiels. Les résultats ont confirmé une observation faite depuis longtemps par les professionnels de la protection incendie : la plupart des gens estiment être déjà suffisamment protégés.
89 % des personnes interrogées estiment que les détecteurs de fumée protègent suffisamment leur famille en cas d'incendie. 65 % pensent que les systèmes d'extinction automatique devraient rester optionnels et non obligatoires. Interrogés sur le prix qu'ils seraient prêts à payer pour un système d'extinction automatique dans une nouvelle maison, 28 % ont déclaré qu'ils n'en choisiraient aucun.
L'enquête date de près de vingt ans. Les attitudes qu'elle révèle, elles, sont bien réelles. La conviction que la détection de fumée à elle seule offre une protection suffisante, la réticence face aux coûts et la préférence pour le choix plutôt que l'obligation sont autant d'arguments auxquels les professionnels de la protection incendie sont confrontés lors de chaque discussion sur les rénovations. L'enquête de la NAHB n'a pas créé cette réticence ; elle l'a simplement mesurée.
Ce que l'enquête ne pouvait mesurer — car le sinistre ne s'était pas encore produit — c'est le coût de ces attitudes lorsqu'elles se concrétisent dans un bâtiment qui, par la suite, prend feu. Les trois cas qui suivent apportent la réponse.
Résultats : Trois cas qui répondent aux objections
Étude de cas 1 : Copropriété Marco Polo, Honolulu — Le coût de la décision de ne pas rénover
Le Marco Polo est un immeuble résidentiel de 36 étages situé à Honolulu, construit en 1971 et comprenant 568 appartements. À l'époque de sa construction, l'installation de sprinklers n'était pas obligatoire. En 2013, un incendie s'y est déclaré, causant 1,1 million de dollars de dégâts sans faire de blessés. Suite à cet incendie, les propriétaires ont reçu un devis de rénovation d'environ 4,5 millions de dollars, soit environ 8 000 dollars par appartement.
Le conseil d'administration a voté contre l'investissement. Ce vote reprenait les mêmes arguments que ceux mis en évidence par l'enquête de la NAHB sept ans auparavant : la probabilité d'un nouvel incendie était faible, le coût était réel et l'obligation n'était pas imposée.
Le 14 juillet 2017, un incendie s'est déclaré au 26e étage. Quatre personnes ont péri et treize autres ont été blessées. Deux cents logements ont été endommagés ou détruits. Le coût direct des dommages est estimé à plus de 100 millions de dollars. Les frais de justice ont encore alourdi cette facture.
Le conseil d'administration a refusé un investissement de 4,5 millions de dollars. Il en a résulté un incendie de 100 millions de dollars, quatre morts et un bâtiment qui portera à jamais les stigmates de cette tragédie.
L'affaire Marco Polo répond directement à l'objection relative au coût. La rénovation n'était pas l'option la plus onéreuse, mais bien la moins chère. En 2013, la question à laquelle le conseil d'administration était confronté n'était pas de savoir s'il fallait dépenser 4,5 millions de dollars, mais plutôt s'il fallait accepter le risque d'une perte qui s'est avérée plus de vingt fois supérieure.
Étude de cas 2 : La maison Robert Saligman, Philadelphie — La rénovation est possible dans un bâtiment occupé
L'immeuble Robert Saligman House, situé à Philadelphie, compte 10 étages et 180 logements sociaux (programme Section 8). Il était entièrement occupé lorsque les travaux de rénovation ont débuté en 2014. Les résidents ont été relogés uniquement pendant les heures de travail (de 8 h à 16 h) et ont pu regagner leurs appartements chaque soir. Les travaux ne portaient jamais sur plus de cinq appartements simultanément. Lorsque de l'amiante a été découverte dans le revêtement du plafond à mi-parcours du projet, l'entrepreneur a su s'adapter en faisant passer les canalisations le long des murs en parpaings sans interrompre les travaux.
La société Oliver Fire Protection and Security a réalisé l'installation en 11 mois. Coût total : 515 840 $ (2 866 $ par unité). L'assureur du propriétaire a immédiatement accordé une réduction de 20 % sur l'ensemble du contrat.
Le succès de la rénovation de la Saligman House dissipe les craintes de perturbation pour les occupants. Dans cet immeuble abritant des personnes âgées à revenus fixes – une population dont on pourrait s'attendre à ce qu'elle soit la plus réticente aux changements – la rénovation a été menée à bien sans aucun déplacement d'urgence et sans relogement permanent. L'obstacle à la rénovation n'est ni d'ordre technique ni logistique. C'est la décision de se lancer.
Étude de cas 3 : La tour Grenfell et l’immeuble Lacrosse — Un même incendie, deux issues
En juin 2017, un incendie s'est déclaré dans la tour Grenfell, un immeuble résidentiel de 24 étages à Londres. La propagation du feu a été principalement due au revêtement extérieur en composite d'aluminium combustible. L'incendie a fait 72 morts et plus de 70 blessés. L'immeuble n'était pas équipé de système d'extinction automatique à eau.
Trois ans plus tôt, en novembre 2014, un incendie s'était déclaré dans l'immeuble Lacrosse, une tour résidentielle de 21 étages à Melbourne, en Australie. Le principal mécanisme de propagation du feu était le même : le revêtement extérieur en composite d'aluminium combustible. L'incendie s'est propagé rapidement le long de la façade. Aucun décès n'a été déploré. L'immeuble Lacrosse était équipé d'un système d'extinction automatique à eau.
Les deux bâtiments étaient construits avec les mêmes matériaux. La dynamique d'inflammation était identique. Dans les deux cas, les incendies ont touché la façade extérieure. La différence entre 72 décès et aucun n'était due à un seul choix de conception : la présence d'un système d'extinction automatique, décidé des années avant les deux incendies.
Les incendies de Grenfell et de Lacrosse ne sont pas une question de chance. Ils sont le résultat d'une décision prise des années auparavant, décision qui a déterminé si 72 personnes allaient périr.
Les affaires Grenfell et Lacrosse réfutent l'objection selon laquelle les sprinklers ne protègent que contre les incendies internes et que la protection passive — construction coupe-feu, compartimentage et normes de revêtement — est suffisante pour les immeubles de grande hauteur modernes. Lorsque la protection passive s'avère défaillante, comme ce fut le cas dans les deux situations, c'est le système d'extinction actif qui détermine l'issue du sinistre.
De la résistance aux résultats
L'enquête de la NAHB a révélé que 89 % des personnes interrogées estimaient que les détecteurs de fumée les protégeaient déjà suffisamment. Cette opinion est compréhensible : les détecteurs de fumée sauvent des vies. Mais ils ne maîtrisent pas les incendies. Ils n'empêchent pas l'embrasement généralisé éclair. Ils ne protègent pas les occupants incapables d'évacuer. Et dans les trois cas mentionnés précédemment, ce n'est pas un détecteur de fumée qui a déterminé le sort des victimes. C'est le système d'extinction automatique qui a joué ce rôle.
La résistance à la rénovation des immeubles résidentiels de grande hauteur est réelle, persistante et documentée depuis au moins deux décennies. De plus, à chaque fois qu'un incendie l'a mise à l'épreuve, elle a manifestement tort quant au coût et aux conséquences de l'inaction.
Le cadre de référence du code : les exigences de l’IFC 2024
Le Code international de prévention des incendies de 2024 aborde directement le problème des bâtiments existants grâce à deux dispositions qui couvrent ensemble l'ensemble du parc résidentiel de grande hauteur existant.
Lorsque l’annexe M a été adoptée, l’exigence est simple : tous les immeubles de grande hauteur existants doivent être équipés d’un système d’extinction automatique à eau conçu et installé conformément à la norme NFPA 13.
Lorsque l'annexe M n'a pas été adoptée, l'article 1103.5.4 s'applique. Cette disposition établit un test en trois étapes. Un bâtiment doit satisfaire à au moins une condition pour que l'obligation de mise aux normes s'applique. La première condition est impérative : tout immeuble de grande hauteur existant dont un étage occupé se situe à plus de 36,6 mètres (120 pieds) au-dessus du niveau le plus bas d'accès des véhicules des pompiers doit être entièrement équipé d'un système d'extinction automatique à eau. Aucune alternative ni exemption n'est possible. Les deuxième et troisième conditions s'appliquent aux bâtiments dont les étages occupés se situent entre 22,9 mètres (75 pieds) et 36,6 mètres (120 pieds). Un bâtiment de cette hauteur est tenu d'être mis aux normes, sauf s'il peut démontrer la présence de deux escaliers de secours intérieurs coupe-feu de deux heures conformes aux normes et équipés de dispositifs de protection des ouvertures appropriés, ou d'un système d'alarme incendie comprenant la détection de fumée dans les locaux techniques, les locaux électriques, les locaux des transformateurs, les locaux des équipements téléphoniques, les couloirs, les halls d'ascenseur et aux portes donnant accès aux escaliers de secours intérieurs. Un bâtiment qui ne satisfait pas à au moins une de ces deux conditions doit être entièrement équipé d'un système d'extinction automatique à eau.
L’annexe M et l’article 1103.5.4 prévoient le même mécanisme de mise en conformité. Après notification écrite de l’obligation par l’autorité compétente en matière de sécurité incendie, le propriétaire du bâtiment dispose de 365 jours pour déposer un calendrier de mise en conformité. Ce calendrier doit garantir l’installation complète des dispositifs dans un délai de 12 ans. L’autorité compétente en matière de sécurité incendie est chargée du suivi du calendrier et de l’émission d’avis de non-conformité en cas de non-respect.
Le cadre permettant de surmonter les résistances existe déjà dans le code. Les cas qui le justifient sont documentés. Il reste à l'adopter, à le faire respecter et à obtenir la décision des propriétaires d'immeubles d'agir avant que l'incendie ne prenne la décision à leur place.
L'appel à l'action
La résistance constatée dans l'enquête NAHB de 2006 persiste. La conviction que les détecteurs de fumée suffisent, les réticences liées au coût et la préférence pour le choix plutôt que l'obligation sont des thèmes récurrents dans tous les débats sur la rénovation des installations électriques aux États-Unis. Loin d'être un motif de pessimisme, c'est un argument de poids pour défendre la cause.
Les données dont disposent les professionnels de la protection incendie en 2025 sont plus fiables que jamais. L'étude du Pew Charitable Trusts, publiée en septembre 2025, a recensé tous les décès par incendie résidentiel signalés publiquement aux États-Unis en 2023. Le taux de mortalité par incendie dans les immeubles collectifs modernes équipés de sprinklers était de 1,2 décès par million d'habitants. Dans les immeubles d'appartements plus anciens équipés de sprinklers, ce taux était de 7,7 par million. Cette différence est loin d'être négligeable : elle est plus de six fois supérieure. Ce chiffre doit être pris en compte dans toutes les discussions sur la rénovation, dans toutes les présentations aux collectivités et dans tous les courriers adressés aux responsables du bâtiment qui n'ont pas encore adopté les dispositions de rénovation de l'IFC 2024.
Le cadre de codage est en place. Les études de cas sont documentées. Les données sur la mortalité sont à jour. La profession se doit, envers les communautés qu'elle sert, de mettre ces outils en œuvre.
Pour les ingénieurs et concepteurs de systèmes de protection incendie : spécifiez les exigences de la norme NFPA 25 ITM dans chaque document de projet, identifiez l’obligation de rénovation dans chaque évaluation de bâtiment existant et informez par écrit les propriétaires de bâtiments lorsque les systèmes dont ils disposent ne sont pas adaptés aux locaux qu’ils protègent.
À l'attention des responsables de la sécurité incendie et des autorités compétentes : le pouvoir d'exiger le renouvellement des certificats de sécurité incendie sous réserve de la conformité aux normes ITM existe déjà, sans modification législative. Le pouvoir d'informer les propriétaires d'immeubles de leurs obligations en vertu de l'article 1103.5.4 existe également. Faites-en usage.
Pour les propriétaires et gestionnaires d'immeubles : le conseil d'administration du Marco Polo connaissait le risque en 2013. Il a refusé un investissement de 4,5 millions de dollars. Quatre ans plus tard, il a dû faire face à un incendie de 100 millions de dollars et à quatre décès. La question que tout propriétaire d'immeuble résidentiel de grande hauteur non équipé de sprinklers devrait se poser n'est pas de savoir s'il peut se permettre de le faire installer, mais plutôt s'il peut se permettre de ne pas le faire.
Cette résistance se manifeste de façon constante depuis au moins vingt ans. Les conséquences des incendies dans les immeubles résidentiels de grande hauteur non équipés de sprinklers sont tout aussi constantes. La profession dispose des données probantes, des normes et du cadre juridique nécessaires pour changer la donne. La prochaine étape consiste à les mettre en œuvre.
La résistance a été constante. Les résultats l'ont été tout autant lors des incendies dans les bâtiments dépourvus de sprinklers. Les données sont sans équivoque. La décision nous appartient.
RÉFÉRENCE DE L'ÉTUDE DE CAS
| Bâtiment | Résultat | Des arroseurs automatiques ? | Leçon clé |
|---|---|---|---|
| Marco Polo, Honolulu (2017) | 4 morts, plus de 100 millions de dollars de dégâts | Non — les rénovations ont diminué en 2013 | Le coût du report a dépassé de 20 fois le coût de la rénovation. |
| Maison Saligman, Philadelphie (2014) | Aucune interruption, 11 mois, 20 % de réduction sur l'assurance | Oui — rénovation terminée dans un bâtiment occupé | La rénovation d'un bâtiment occupé est possible. |
| Bâtiment Lacrosse, Melbourne (2014) | Aucun décès — Incendie de revêtement en ACM | Oui — système complet | La suppression active compense les défaillances de la protection passive. |
| Tour Grenfell, Londres (2017) | 72 décès — Incendie de revêtement en ACM | Pas de système d'arrosage automatique | Même défaillance de revêtement, résultat différent |