El mundo se expande hacia arriba. En ciudades de Asia, Oriente Medio y África, los rascacielos residenciales ya no son símbolo de riqueza excepcional, sino la respuesta a la densidad urbana, la demanda de vivienda y la escasez de suelo. Millones de personas viven ahora fuera del alcance de los equipos aéreos, en edificios donde un incendio en una planta puede amenazar a los ocupantes de todas las plantas superiores, donde la evacuación se mide en decenas de minutos en lugar de segundos, y donde la capacidad de los bomberos para complementar el suministro de agua del edificio termina alrededor de la décima planta.
Vivimos en un mundo residencial vertical. Y la respuesta de los profesionales de la protección contra incendios no ha estado a la altura de las ambiciones del sector de la construcción.
El edificio que funciona en el papel
En teoría, los edificios residenciales modernos de gran altura se encuentran entre las estructuras más seguras jamás construidas. En muchas zonas urbanas, la normativa exige que cuenten con sistemas automáticos de rociadores, forjados resistentes al fuego, escaleras presurizadas, sistemas de alarma contra incendios con detección de humo en pasillos y vestíbulos, y sistemas de tuberías verticales que suministran agua a los bomberos en cada planta.
Los datos respaldan el argumento. Un estudio publicado por Pew Charitable Trusts en 2025 rastreó todas las muertes por incendios residenciales reportadas públicamente en los Estados Unidos en 2023: 2377 muertes en total. La tasa de mortalidad por incendios en apartamentos modernos construidos desde el año 2000 fue de 1,2 muertes por millón de residentes. La tasa para apartamentos más antiguos construidos antes del año 2000 fue de 7,7 por millón. La tasa en viviendas unifamiliares fue de 7,6 por millón. Los edificios multifamiliares modernos son más de seis veces más seguros que las viviendas que reemplazan. Los apartamentos construidos desde 2010 tuvieron una tasa de mortalidad de solo 0,5 por millón, una quinceava parte de la tasa de las viviendas más antiguas.
Los factores determinantes no son ningún misterio. Los sistemas automáticos de rociadores, la construcción resistente al fuego entre las unidades, las puertas de cierre automático, los materiales de acabado no combustibles y los sistemas de calefacción centralizados, que presentan un riesgo de ignición mucho menor que los calefactores portátiles y las estufas de leña, son características exigidas por la normativa que salvan vidas a una escala difícil de exagerar. El sector construyó ese sistema. Los datos reflejan lo que construimos.
El edificio que funciona en la práctica
La brecha entre el edificio que funciona sobre el papel y el edificio que sobrevive al fuego es donde reside la profesión, y donde a veces fracasa.
Los datos de Pew abarcan Estados Unidos, donde la aplicación de los códigos es relativamente uniforme y los programas de gestión de la información y la gestión (ITM), aunque imperfectos, están ampliamente implementados. En los mercados donde la aplicación es menos uniforme —donde las renovaciones de los certificados de seguridad contra incendios son, en el mejor de los casos, anuales, donde la capacidad de inspección de las autoridades competentes es limitada y donde no existe una norma ITM obligatoria equivalente a la NFPA 25— la brecha entre lo instalado y lo operativo es mayor y más difícil de medir.
Sabemos qué soluciona el problema. Supervisión electrónica de las válvulas de control, para que ninguna pueda cerrarse sin generar una alarma inmediata en un centro de monitoreo. Inspección física semanal de la posición de las válvulas, para detectar la causa más común de fallas en los sistemas de rociadores antes de que se produzca un incendio. Pruebas anuales de caudal de las bombas contra incendios, para verificar el componente activo más crítico del sistema con respecto a su curva de rendimiento nominal cada año, no solo durante la puesta en marcha. Un protocolo de gestión de fallas que notifica al departamento de bomberos en el momento en que un sistema queda fuera de servicio, para que los bomberos nunca lleguen esperando un sistema funcional en el que no puedan confiar.
No se trata de requisitos complejos. Es una disciplina operativa. Y en los mercados donde esa disciplina está ausente, la diferencia entre un sistema de rociadores instalado y uno que realmente funcione en caso de incendio no es un problema técnico. Es un problema de decisión humana.
Los edificios a los que nunca se llegó
Los datos de Pew también revelan una verdad más cruda. Las personas que viven en los edificios residenciales más peligrosos no son las que tienen más recursos para exigir algo mejor.
Los apartamentos modernos —aquellos con una tasa de mortalidad de 1,2 por millón— tienen un ingreso familiar medio de aproximadamente 56.000 dólares. Los apartamentos más antiguos —aquellos con una tasa de mortalidad de 7,7— tienen un ingreso familiar medio de aproximadamente 46.000 dólares. La carga de muertes por incendio recae desproporcionadamente sobre los residentes de viviendas antiguas de bajos ingresos. Se trata de edificios anteriores a la normativa vigente, exentos de las obligaciones de modernización en la mayoría de las jurisdicciones y cuyos propietarios no se enfrentan a ninguna presión sistemática para realizar mejoras.
En Estados Unidos, el Código Internacional de Incendios de 2024 aborda esta cuestión mediante dos mecanismos. La Sección 1103.5.4 establece una obligación condicional de modernización para edificios de gran altura existentes donde un piso ocupado supere los 36,6 metros por encima del acceso de los bomberos. El Apéndice M —donde se adoptó— va más allá, exigiendo protección con rociadores en todos los edificios de gran altura existentes, con solo cuatro excepciones específicas. Ambas disposiciones incluyen un cronograma de cumplimiento estructurado: notificación por escrito al propietario del edificio, presentación de un cronograma de cumplimiento en un plazo de 365 días y finalización de la instalación completa en un plazo de 12 años.
En la mayoría de los demás mercados, no existe un mecanismo equivalente. Los edificios construidos antes de que se exigiera la instalación de rociadores permanecen sin cambios. Las personas que viven en ellos corren un riesgo de incendio que la normativa aún no ha abordado.
La obligación de la profesión en este contexto no es pasiva. Consiste en abogar, por todos los medios disponibles, por la extensión de la protección activa contra incendios al parque de edificios existente. Esta defensa no es caridad, sino una responsabilidad profesional basada en los datos sobre dónde se producen las muertes por incendios.
Los peligros que surgieron después de que el sistema fue diseñado
Incluso en edificios con sistemas completos de rociadores y un buen mantenimiento, la profesión de protección contra incendios se enfrenta a un desafío que ninguna disciplina de gestión de riesgos de incendios aborda por completo: los cambios en el riesgo.
Los incendios de baterías de iones de litio son el ejemplo más claro en la actualidad. En noviembre de 2022, una batería de bicicleta eléctrica se incendió en un edificio residencial de gran altura en Manhattan. La habitación quedó envuelta en llamas en menos de 20 segundos. Cuarenta y tres personas resultaron heridas. El sistema de rociadores se activó y ayudó a contener el fuego, pero la velocidad e intensidad del incendio de la batería de iones de litio llevaron al límite las capacidades de diseño del sistema.
India se encuentra entre los mercados de bicicletas eléctricas de más rápido crecimiento en el mundo. Estos dispositivos ya se cargan en apartamentos, pasillos, escaleras y estacionamientos de torres residenciales en todas las principales ciudades indias. Los sistemas de rociadores en esos edificios se diseñaron para las cargas de combustible presentes en el momento de la instalación. La norma NFPA 13 (2025) aún no incluye disposiciones específicas para el almacenamiento de baterías de iones de litio residenciales. La norma IS 15105:2021 no contiene disposiciones para sistemas de almacenamiento de energía. La brecha regulatoria es global.
La respuesta de la profesión no puede esperar a que la normativa se actualice. Implica especificar puntos de carga alejados de las vías de evacuación en las nuevas construcciones. Implica actualizar las evaluaciones de riesgo de incendio cuando se introducen nuevos peligros en un edificio. Implica informar a los propietarios por escrito —de forma clara y específica— de que el sistema de rociadores existente no fue diseñado para el peligro que han introducido. Este aviso no garantiza que el propietario actúe en consecuencia. Pero la obligación del ingeniero de proporcionarlo no está condicionada al resultado.
Lo que exige el mundo vertical
La protección contra incendios en edificios residenciales de gran altura no es más difícil que otros problemas de protección contra incendios. Simplemente tiene consecuencias más graves. Los edificios son más altos, la ocupación es mayor, los tiempos de evacuación son más largos y la capacidad de los bomberos para intervenir desde el exterior termina a la altura a la que ahora viven millones de personas.
La profesión ha desarrollado las herramientas necesarias. Sistemas de extinción a base de agua, diseñados e instalados según la norma NFPA 13, con válvulas supervisadas, mantenimiento conforme a la norma NFPA 25, bombas contra incendios probadas y columnas de agua funcionales: este es el sistema que produce una tasa de mortalidad por incendio de 0,5 por millón en el parque residencial de construcción más reciente.
Implementar ese sistema en todos los edificios —nuevos y existentes, en todos los mercados, para todos los niveles de ingresos y frente a cualquier riesgo— es la tarea. Los datos indican que vale la pena hacerlo. Los casos demuestran las consecuencias de no hacerlo. Los profesionales saben lo que se requiere.