La conversación sobre la modernización de los sistemas de rociadores contra incendios en edificios residenciales de gran altura ya existentes casi siempre sigue el mismo patrón. Alguien aumenta el costo. Otro dice que el edificio tiene detectores de humo. El propietario dice que los ocupantes se opondrán. Un funcionario municipal dice que no hay ninguna normativa al respecto, por lo que no hay obligación. Y el edificio continúa funcionando sin la protección que todo edificio nuevo comparable está obligado a tener.
Esta es la resistencia. No es nueva. No es exclusiva de ningún mercado ni de ningún tipo de edificio. Y en el caso de los edificios residenciales de gran altura, la evidencia acumulada durante las últimas tres décadas deja claro que la resistencia —por muy comprensible que sea— tiene un costo que se mide en vidas y dinero que empequeñece el costo de los sistemas a los que se resiste.
La Resistencia: Lo que muestran los datos
En agosto de 2006, la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas encargó una encuesta a 800 votantes potenciales para evaluar la opinión pública sobre los rociadores contra incendios en viviendas. Los resultados confirmaron algo que los profesionales de la protección contra incendios habían observado desde hacía tiempo: la mayoría de la gente cree que ya está adecuadamente protegida.
El 89% de los encuestados afirmó creer que los detectores de humo protegen adecuadamente a su familia en caso de incendio. El 65% opinó que los sistemas de rociadores deberían seguir siendo opcionales, no obligatorios. Al preguntarles cuánto estarían dispuestos a pagar por un sistema de rociadores en una vivienda nueva, el 28% respondió que no los elegiría bajo ningún concepto.
La encuesta tiene casi veinte años. Las actitudes que documenta no. La creencia de que la detección de humo por sí sola proporciona una protección adecuada, la resistencia al costo y la preferencia por la flexibilidad sobre la obligatoriedad son argumentos que los profesionales de la protección contra incendios encuentran hoy en día en cada conversación sobre modernización de sistemas contra incendios. La encuesta de la NAHB no creó esa resistencia; simplemente la midió.
Lo que la encuesta no pudo medir —porque aún no había ocurrido— es el costo de esas actitudes cuando se ponen en práctica en un edificio que posteriormente sufre un incendio. Los tres casos que siguen ofrecen esa respuesta.
Los resultados: Tres casos que responden a las objeciones
Caso práctico 1: Condominio Marco Polo, Honolulu: El costo de la decisión de no modernizar el edificio.
El Marco Polo es un condominio residencial de 36 pisos en Honolulu, construido en 1971 con 568 viviendas. No se exigía la instalación de rociadores contra incendios en el momento de su construcción. En 2013, un incendio en el edificio causó daños por valor de 1,1 millones de dólares, sin que se registraran heridos. Tras el incendio, los propietarios recibieron un presupuesto para la modernización del edificio por un valor aproximado de 4,5 millones de dólares, lo que equivale a unos 8.000 dólares por vivienda.
La junta de propietarios votó en contra de la inversión. El razonamiento reflejaba las mismas actitudes que la encuesta de la NAHB había documentado siete años antes: la probabilidad de otro incendio era baja, el costo era real y la obligación no era obligatoria.
El 14 de julio de 2017, se produjo un incendio en el piso 26. Cuatro personas fallecieron y trece resultaron heridas. Doscientas viviendas sufrieron daños o fueron destruidas. Los daños directos estimados superaron los 100 millones de dólares. Los gastos judiciales incrementaron aún más dicha cifra.
La junta directiva rechazó una inversión de 4,5 millones de dólares. El resultado fue un incendio que causó pérdidas de 100 millones de dólares, cuatro muertes y un edificio que llevará esa historia para siempre.
El caso Marco Polo responde directamente a la objeción del costo. La modernización no fue la opción más cara; de hecho, fue, con mucha diferencia, la menos costosa. La pregunta que se planteó la junta directiva en 2013 no era si gastar 4,5 millones de dólares, sino si aceptar el riesgo de una pérdida que resultó ser más de veinte veces mayor.
Caso práctico 2: Casa Robert Saligman, Filadelfia: la rehabilitación es posible en un edificio habitado.
La Robert Saligman House es un edificio de 10 pisos y 180 unidades de vivienda asequible del programa Sección 8 en Filadelfia. El edificio estaba completamente ocupado cuando comenzaron las obras de remodelación en 2014. Los residentes fueron reubicados únicamente durante el horario laboral (de 8:00 a 16:00) y regresaban a sus apartamentos cada noche. No se trabajaba en más de cinco apartamentos a la vez. Cuando se descubrió amianto en el acabado del techo a mitad del proyecto, el contratista se adaptó instalando tuberías a lo largo de las paredes de bloques de hormigón sin interrumpir la obra.
Oliver Fire Protection and Security completó la instalación en 11 meses. Costo total: $515,840 (2,866 dólares por unidad). La aseguradora del propietario respondió de inmediato con un descuento del 20 % en toda la cartera.
El éxito del proyecto Saligman House disipa la objeción a las molestias ocasionadas a los residentes. En un edificio que alberga a personas mayores con ingresos fijos —una población que cabría esperar que se resistiera con mayor vehemencia a las interrupciones—, la rehabilitación se completó sin que ningún residente tuviera que desplazarse de un día para otro y sin reubicar permanentemente a ninguno. El obstáculo para la rehabilitación no reside en la ingeniería ni en la logística, sino en la decisión de comenzar.
Caso práctico 3: La Torre Grenfell y el Edificio Lacrosse: el mismo incendio, dos resultados distintos.
En junio de 2017, se produjo un incendio en la Torre Grenfell, un edificio residencial de 24 plantas en Londres. El principal mecanismo de propagación del fuego fue el revestimiento de aluminio compuesto combustible de la fachada exterior del edificio. El incendio causó la muerte de 72 personas e hirió a más de 70. El edificio no contaba con un sistema automático de rociadores.
Tres años antes, en noviembre de 2014, se produjo un incendio en el edificio Lacrosse, una torre residencial de 21 pisos en Melbourne, Australia. El principal mecanismo de propagación del fuego fue el mismo: el revestimiento de aluminio compuesto combustible en la fachada exterior. El fuego se propagó rápidamente por el exterior del edificio. No hubo víctimas mortales. El edificio Lacrosse contaba con un sistema de rociadores automáticos completo.
Ambos edificios estaban construidos con el mismo material. Ambos presentaban la misma dinámica de ignición. En ambos casos, los incendios afectaron la fachada exterior. La diferencia entre 72 y cero muertes radicó en una decisión de diseño: la presencia de un sistema de rociadores, tomada años antes de que ocurrieran ambos incendios.
Los incendios de Grenfell y Lacrosse no son una cuestión de suerte. Son una comparación de una decisión tomada años antes del incendio que determinó si 72 personas morirían.
Los casos de Grenfell y Lacrosse refutan la objeción de que los rociadores solo combaten incendios internos y que la protección pasiva —construcción resistente al fuego, compartimentación y revestimientos— es suficiente para los edificios modernos de gran altura. Cuando la protección pasiva falla, como ocurrió en ambos casos, el sistema de extinción activa es el factor determinante.
De la resistencia a los resultados
La encuesta de la NAHB reveló que el 89 % de los encuestados creía que los detectores de humo ya los protegían adecuadamente. Esta creencia es comprensible. Los detectores de humo salvan vidas, pero no controlan los incendios, no evitan la propagación súbita del fuego ni protegen a quienes no pueden evacuar. Además, en los tres casos documentados anteriormente, ningún detector de humo determinó si las personas vivían o morían; fue el sistema de rociadores quien lo hizo.
La resistencia a la rehabilitación de edificios residenciales de gran altura es real, persistente y está documentada desde hace al menos dos décadas. Además, en todos los casos en que un incendio la ha puesto a prueba, se ha demostrado que está equivocada respecto al costo y las consecuencias de la decisión de no actuar.
El marco normativo: lo que exige la CFI de 2024
El Código Internacional de Incendios de 2024 aborda directamente el problema de los edificios existentes mediante dos disposiciones que, en conjunto, abarcan la totalidad del parque residencial de gran altura existente.
Cuando se ha adoptado el Apéndice M, el requisito es sencillo: todos los edificios de gran altura existentes deben estar equipados con un sistema de rociadores diseñado e instalado de acuerdo con la norma NFPA 13.
Cuando no se haya adoptado el Apéndice M, se aplicará la Sección 1103.5.4. Esta disposición establece una prueba de tres condiciones. Un edificio debe cumplir al menos una condición para que surja la obligación de modernización. La primera condición es incondicional: cualquier edificio de gran altura existente con un piso ocupado a más de 120 pies (36.6 m) por encima del nivel más bajo de acceso para vehículos del departamento de bomberos debe contar con rociadores en toda su extensión. No hay alternativas ni exenciones. La segunda y tercera condiciones se aplican a edificios con pisos ocupados entre 75 pies (22.9 m) y 120 pies (36.6 m). Un edificio en ese rango de altura está obligado a modernizarse a menos que pueda demostrar que cuenta con dos escaleras de salida interiores que cumplan con los requisitos de resistencia al fuego de 2 horas, con clasificaciones de resistencia al fuego adecuadas y protecciones de apertura, o un sistema de alarma contra incendios que incluya detección de humo en salas de equipos mecánicos, salas eléctricas, salas de transformadores, salas de equipos telefónicos, pasillos, vestíbulos de ascensores y en las puertas que penetran los cerramientos de las escaleras de salida interiores. Un edificio que no pueda cumplir al menos una de estas dos condiciones debe instalar un sistema de rociadores en toda su extensión.
Tanto el Apéndice M como la Sección 1103.5.4 utilizan el mismo mecanismo de cumplimiento. Una vez que el inspector de bomberos emite una notificación escrita sobre la obligación, el propietario del edificio dispone de 365 días para presentar un cronograma de cumplimiento. Dicho cronograma debe comprometerse a la instalación completa en un plazo de 12 años. El inspector de bomberos es responsable de supervisar el cronograma y emitir notificaciones de infracción en caso de incumplimiento.
El marco para superar la resistencia ya existe en el código. Los casos que lo justifican están documentados. Lo que resta es su adopción, su aplicación y la decisión de los propietarios de los edificios de actuar antes de que el incendio tome la decisión por ellos.
El llamado a la acción
La resistencia documentada en la encuesta de la NAHB de 2006 no ha desaparecido. La creencia de que los detectores de humo son suficientes, la resistencia al costo y la preferencia por la opción sobre la obligatoriedad están presentes en cada conversación sobre modernización de sistemas de detección de humo que se lleva a cabo en todas las comunidades de Estados Unidos. Esto no es motivo de pesimismo, sino de defensa.
Los datos disponibles para los profesionales de la protección contra incendios en 2025 son más sólidos que nunca. La investigación de Pew Charitable Trusts, publicada en septiembre de 2025, analizó cada muerte por incendio residencial reportada públicamente en Estados Unidos en 2023. La tasa de mortalidad por incendio en edificios multifamiliares modernos con rociadores fue de 1,2 muertes por millón de residentes. En edificios de apartamentos más antiguos con rociadores, fue de 7,7 por millón. La diferencia no es un simple error estadístico. Es más de seis veces mayor. Esta cifra debe incluirse en cada conversación sobre modernización de edificios, en cada presentación a la comunidad y en cada carta dirigida a un funcionario de construcción que aún no haya adoptado las disposiciones de modernización del IFC de 2024.
El marco de codificación ya está implementado. Los estudios de caso están documentados. Los datos de mortalidad están actualizados. Lo que la profesión le debe a las comunidades a las que sirve es poner en práctica esas herramientas.
Para ingenieros y diseñadores de protección contra incendios: especifiquen los requisitos de la norma NFPA 25 ITM en cada documento del proyecto, identifiquen la obligación de modernización en cada evaluación de edificios existentes y avisen por escrito a los propietarios de edificios cuando los sistemas que tienen no sean adecuados para las ocupaciones que protegen.
Para los bomberos y las autoridades competentes: la facultad de exigir la renovación de los certificados de seguridad contra incendios condicionada al cumplimiento de la normativa ITM existe hoy en día, sin necesidad de cambios legislativos. La facultad de notificar a los propietarios de edificios sobre sus obligaciones conforme a la Sección 1103.5.4 también existe hoy en día. Úsenla.
Para los propietarios y administradores de edificios: la junta directiva de Marco Polo conocía el riesgo en 2013. Rechazaron una inversión de 4,5 millones de dólares. Cuatro años después, sufrieron un incendio de 100 millones de dólares y cuatro muertes. La pregunta que todo propietario de un edificio residencial de gran altura sin rociadores debería hacerse no es si puede permitirse la modernización, sino si puede permitirse no hacerlo.
La resistencia se ha mantenido constante durante al menos dos décadas. Los resultados de los incendios en edificios residenciales de gran altura sin rociadores han sido igualmente consistentes. La profesión cuenta con la evidencia, las normas y el marco legal para cambiar esta situación. El siguiente paso es ponerlas en práctica.
La resistencia ha sido constante. Lo mismo ocurre con los incendios en edificios sin rociadores. Los datos son claros. La decisión es nuestra.
REFERENCIA DEL ESTUDIO DE CASO
| Edificio | Resultado | ¿Aspersores? | Lección clave |
|---|---|---|---|
| Marco Polo, Honolulu (2017) | 4 muertos, daños por más de 100 millones de dólares | No, las reformas disminuyeron en 2013. | El costo del aplazamiento superó el de la modernización en 20 veces. |
| Casa Saligman, Filadelfia (2014) | Sin interrupciones, 11 meses, 20% de descuento en el seguro. | Sí, la reforma se ha completado en un edificio ocupado. | La rehabilitación de un edificio ocupado es factible. |
| Edificio de Lacrosse, Melbourne (2014) | Cero víctimas mortales: incendio en revestimiento de ACM | Sí, sistema completo en todas partes. | La supresión activa compensa cuando falla la protección pasiva. |
| Torre Grenfell, Londres (2017) | 72 muertos — Incendio en revestimiento de ACM | No hay sistema de rociadores | El mismo fallo en el revestimiento, resultados diferentes. |