Die Diskussion um die Nachrüstung von Feuerlöschanlagen in bestehenden Wohnhochhäusern verläuft fast immer nach demselben Muster. Jemand thematisiert die Kosten. Jemand anderes argumentiert, das Gebäude sei mit Rauchmeldern ausgestattet. Der Eigentümer befürchtet Einwände der Bewohner. Ein Vertreter der Gemeinde erklärt, es bestehe keine Pflicht, da keine Verpflichtung bestehe. Und das Gebäude wird weiterhin ohne den Schutz betrieben, der für jedes vergleichbare Neubaugebäude vorgeschrieben ist.
Das ist der Widerstand. Er ist nicht neu. Er ist weder auf einen bestimmten Markt noch auf einen bestimmten Gebäudetyp beschränkt. Und im Fall von Wohnhochhäusern belegen die in den letzten drei Jahrzehnten gesammelten Erkenntnisse eindeutig, dass dieser Widerstand – so verständlich er auch sein mag – Kosten verursacht, die in Menschenleben und Geld gemessen werden und die Kosten der Systeme, gegen die sich der Widerstand richtet, bei Weitem übersteigen.
Der Widerstand: Was die Daten zeigen
Im August 2006 gab der US-amerikanische Verband der Hausbauer (National Association of Home Builders) eine Umfrage unter 800 potenziellen Wählern in Auftrag, um die öffentliche Meinung zu Wohnraum-Feuerlöschanlagen zu ermitteln. Die Ergebnisse bestätigten eine Beobachtung, die Brandschutzexperten schon lange gemacht hatten: Die meisten Menschen glauben, bereits ausreichend geschützt zu sein.
89 Prozent der Befragten gaben an, dass Rauchmelder ihrer Meinung nach ihre Familie im Brandfall ausreichend schützen. 65 Prozent sprachen sich dafür aus, dass Sprinkleranlagen optional und nicht verpflichtend bleiben sollten. Auf die Frage, wie viel sie für eine Sprinkleranlage in einem Neubau zu zahlen bereit wären, antworteten 28 Prozent, dass sie unter keinen Umständen eine Sprinkleranlage wählen würden.
Die Studie ist fast zwanzig Jahre alt. Die darin dokumentierten Einstellungen hingegen nicht. Die Überzeugung, dass Rauchmelder allein ausreichenden Schutz bieten, die Abneigung gegen die Kosten und die Präferenz für Wahlmöglichkeiten gegenüber Vorschriften sind Argumente, denen Brandschutzexperten heute in jedem Sanierungsgespräch begegnen. Die NAHB-Studie hat diese Abneigung nicht hervorgerufen, sondern sie lediglich gemessen.
Was die Umfrage nicht messen konnte – weil es noch nicht geschehen war – sind die Kosten, die diese Einstellungen verursachen, wenn sie in einem Gebäude, in dem es später zu einem Brand kommt, in die Tat umgesetzt werden. Die drei folgenden Fallbeispiele liefern die Antwort.
Die Ergebnisse: Drei Fälle, die die Einwände entkräften
Fallstudie 1: Marco Polo Condominium, Honolulu – Die Kosten der Entscheidung gegen eine Sanierung
Das Marco Polo ist ein 36-stöckiges Wohngebäude in Honolulu mit 568 Wohneinheiten, das 1971 erbaut wurde. Zum Zeitpunkt des Baus bestand keine Sprinklerpflicht. Im Jahr 2013 verursachte ein Brand im Gebäude einen Schaden von 1,1 Millionen US-Dollar, es gab jedoch keine Verletzten. Im Anschluss an den Brand erhielten die Eigentümer einen Kostenvoranschlag für die Nachrüstung des Gebäudes in Höhe von ca. 4,5 Millionen US-Dollar – etwa 8.000 US-Dollar pro Wohneinheit.
Der Verwaltungsrat stimmte gegen die Investition. Die Begründung spiegelte die gleichen Ansichten wider, die die NAHB-Umfrage sieben Jahre zuvor dokumentiert hatte: Die Wahrscheinlichkeit eines weiteren Brandes sei gering, die Kosten seien real und die Verpflichtung sei nicht gesetzlich vorgeschrieben.
Am 14. Juli 2017 brach im 26. Stock ein Feuer aus. Vier Menschen starben, 13 weitere wurden verletzt. Zweihundert Wohnungen wurden beschädigt oder zerstört. Der geschätzte direkte Schaden belief sich auf über 100 Millionen US-Dollar. Hinzu kamen die Prozesskosten.
Der Vorstand lehnte eine Investition von 4,5 Millionen Dollar ab. Die Folge war ein Brand mit einem Schaden von 100 Millionen Dollar, vier Todesopfern und einem Gebäude, das diese Geschichte für immer in sich tragen wird.
Der Fall Marco Polo beantwortet die Einwände bezüglich der Kosten direkt. Die Sanierung war nicht die teure Option, sondern um ein Vielfaches die günstigste. Die Frage, vor der der Vorstand 2013 stand, war nicht, ob er 4,5 Millionen Dollar ausgeben sollte, sondern ob er das Risiko eines Verlustes eingehen sollte, der sich als mehr als zwanzigmal so hoch erwies.
Fallstudie 2: Robert-Saligman-Haus, Philadelphia – Sanierung in einem bewohnten Gebäude möglich
Das Robert-Saligman-Haus ist ein zehnstöckiges, 180 Wohneinheiten umfassendes Sozialwohnungsgebäude in Philadelphia. Das Gebäude war voll bewohnt, als die Sanierung 2014 begann. Die Bewohner wurden nur während der Arbeitszeit – von 8 bis 16 Uhr – umgesiedelt und kehrten jeden Abend in ihre Wohnungen zurück. Es wurden nie mehr als fünf Wohnungen gleichzeitig saniert. Als mitten im Projekt Asbest in der Deckenverkleidung entdeckt wurde, reagierte der Bauunternehmer, indem er Rohre entlang der Betonsteinwände verlegte, ohne die Arbeiten zu unterbrechen.
Oliver Fire Protection and Security schloss die Installation innerhalb von elf Monaten ab. Gesamtkosten: 515.840 US-Dollar – 2.866 US-Dollar pro Einheit. Die Versicherung des Eigentümers reagierte umgehend mit einem Rabatt von 20 Prozent für das gesamte Portfolio.
Der erfolgreiche Abschluss des Saligman-Hauses entkräftet die Bedenken hinsichtlich der Beeinträchtigung der Bewohner. In einem Gebäude mit älteren Menschen mit festem Einkommen – einer Bevölkerungsgruppe, von der man erwarten könnte, dass sie sich am stärksten gegen Veränderungen wehrt – wurde die Sanierung ohne eine einzige Übernachtungsräumung und ohne dauerhafte Umsiedlung eines einzigen Bewohners abgeschlossen. Das Hindernis für die Sanierung liegt nicht in der Technik oder Logistik. Es ist die Entscheidung, damit zu beginnen.
Fallstudie 3: Grenfell Tower und Lacrosse Building – Derselbe Brand, zwei tragische Folgen
Im Juni 2017 brach im Grenfell Tower, einem 24-stöckigen Wohngebäude in London, ein Feuer aus. Hauptursache für die Brandausbreitung war die brennbare Aluminium-Verbundverkleidung an der Außenfassade. Bei dem Brand starben 72 Menschen, mehr als 70 wurden verletzt. Das Gebäude verfügte über keine automatische Sprinkleranlage.
Drei Jahre zuvor, im November 2014, brach im Lacrosse Building, einem 21-stöckigen Wohnturm in Melbourne, Australien, ein Feuer aus. Die Hauptursache für die Brandausbreitung war dieselbe: brennbare Aluminium-Verbundplatten an der Außenfassade. Das Feuer breitete sich rasch an der Gebäudeaußenwand aus. Es gab keine Todesopfer. Das Lacrosse Building verfügte über eine vollautomatische Sprinkleranlage.
Beide Gebäude bestanden aus demselben Material. Beide wiesen dieselbe Entzündungsdynamik auf. Bei beiden brachen Brände an der Außenfassade aus. Der Unterschied zwischen 72 und null Todesopfern lag in einer einzigen Planungsentscheidung – dem Vorhandensein einer Sprinkleranlage –, die Jahre vor den Bränden getroffen worden war.
Die Brände in Grenfell und Lacrosse sind kein Vergleich von Glück. Sie sind ein Vergleich einer Entscheidung, die Jahre vor dem Brand getroffen wurde und darüber entschied, ob 72 Menschen sterben würden.
Die Fälle Grenfell und Lacrosse widerlegen den Einwand, dass Sprinkleranlagen nur Brände in Gebäuden bekämpfen und passiver Brandschutz – also feuerbeständige Bauweise, Brandabschnitte und Fassadenverkleidungen – für moderne Hochhäuser ausreichend sei. Versagt der passive Brandschutz, wie in beiden Fällen, entscheidet letztendlich das aktive Löschsystem über den Ausgang des Brandes.
Vom Widerstand zum Erfolg
Die NAHB-Umfrage ergab, dass 89 Prozent der Befragten der Meinung waren, Rauchmelder schützten sie bereits ausreichend. Diese Ansicht ist nachvollziehbar. Rauchmelder retten Leben. Sie können Brände jedoch nicht eindämmen. Sie verhindern keine Überschläge. Sie schützen nicht die Bewohner, die nicht evakuieren können. Und in den drei oben dokumentierten Fällen entschied kein Rauchmelder über Leben und Tod. Das tat die Sprinkleranlage.
Der Widerstand gegen die Sanierung von Wohnhochhäusern ist real, hartnäckig und seit mindestens zwei Jahrzehnten dokumentiert. In jedem Brandfall, der ihn auf die Probe gestellt hat, hat sich seine Einschätzung der Kosten und Folgen des Nichthandelns zudem als falsch erwiesen.
Das Code-Framework: Was der IFC 2024 erfordert
Der Internationale Brandschutzcode 2024 geht das Problem der bestehenden Gebäude direkt durch zwei Bestimmungen an, die zusammen den gesamten bestehenden Bestand an Hochhauswohngebäuden abdecken.
Wo Anhang M übernommen wurde, ist die Anforderung eindeutig: Alle bestehenden Hochhäuser müssen mit einer Sprinkleranlage ausgestattet sein, die gemäß NFPA 13 konstruiert und installiert wurde.
Wo Anhang M nicht übernommen wurde, gilt Abschnitt 1103.5.4. Diese Bestimmung sieht ein dreistufiges Prüfverfahren vor. Ein Gebäude muss mindestens eine Bedingung erfüllen, damit die Nachrüstungspflicht entsteht. Die erste Bedingung ist zwingend: Jedes bestehende Hochhaus, dessen bewohntes Geschoss mehr als 36,6 m (120 Fuß) über der niedrigsten Zufahrtsebene für Feuerwehrfahrzeuge liegt, muss vollständig mit einer Sprinkleranlage ausgestattet sein. Es gibt keine Alternativen und keine Ausnahmen. Die zweite und dritte Bedingung gelten für Gebäude mit bewohnten Geschossen zwischen 22,9 m (75 Fuß) und 36,6 m (120 Fuß). Ein Gebäude in diesem Höhenbereich muss nachgerüstet werden, es sei denn, es kann entweder zwei geeignete, zweistündige Treppenhäuser mit ausreichender Feuerwiderstandsdauer und entsprechenden Öffnungssicherungen nachweisen oder eine Brandmeldeanlage, die Rauchmelder in Technikräumen, Elektroräumen, Transformatorenräumen, Telefonanlagenräumen, Fluren, Aufzugsvorräumen und an Türen, die in Treppenhäuser führen, umfasst. Ein Gebäude, das mindestens eine dieser beiden Bedingungen nicht erfüllen kann, muss mit einer durchgehenden Sprinkleranlage ausgestattet sein.
Sowohl Anhang M als auch Abschnitt 1103.5.4 verwenden denselben Mechanismus zur Einhaltung der Vorschriften. Nachdem die zuständige Brandschutzbehörde den Gebäudeeigentümer schriftlich über die Verpflichtung informiert hat, hat dieser 365 Tage Zeit, einen Zeitplan für die Einhaltung der Vorschriften einzureichen. Dieser Zeitplan muss die vollständige Installation innerhalb von 12 Jahren gewährleisten. Die zuständige Brandschutzbehörde ist für die Überwachung des Zeitplans und die Ausstellung von Verwarnungen bei Nichteinhaltung verantwortlich.
Die Rahmenbedingungen zur Überwindung von Widerständen sind im Regelwerk vorhanden. Die entsprechenden Fälle sind dokumentiert. Nun gilt es, die Regelungen zu übernehmen, durchzusetzen und von den Gebäudeeigentümern selbst zu handeln, bevor das Feuer ihnen die Entscheidung abnimmt.
Der Aufruf zum Handeln
Der im NAHB-Bericht von 2006 dokumentierte Widerstand besteht weiterhin. Die Überzeugung, dass Rauchmelder ausreichend sind, die Abneigung gegen die Kosten und die Präferenz für Wahlfreiheit gegenüber einer Verpflichtung prägen jede Nachrüstungsdebatte in jeder Gemeinde der Vereinigten Staaten. Das ist kein Grund für Pessimismus, sondern ein Grund, sich dafür einzusetzen.
Die Datenlage für den Brandschutz ist im Jahr 2025 so umfassend wie nie zuvor. Eine im September 2025 veröffentlichte Studie der Pew Charitable Trusts erfasste alle öffentlich gemeldeten Todesfälle durch Wohnungsbrände in den USA im Jahr 2023. Die Brandtodesrate in modernen, mit Sprinkleranlagen ausgestatteten Mehrfamilienhäusern lag bei 1,2 Todesfällen pro Million Einwohner. In älteren, mit Sprinkleranlagen ausgestatteten Mehrfamilienhäusern betrug sie 7,7 pro Million. Dieser Unterschied ist statistisch nicht zu vernachlässigen. Er ist mehr als sechsmal so hoch. Diese Zahl sollte in jeder Diskussion über Gebäudesanierungen, in jeder öffentlichen Präsentation und in jedem Schreiben an Bauaufsichtsbehörden, die die Sanierungsbestimmungen des IFC 2024 noch nicht umgesetzt haben, Erwähnung finden.
Der Regelrahmen ist vorhanden. Die Fallstudien sind dokumentiert. Die Sterblichkeitsdaten sind aktuell. Die Berufsgruppe ist den Gemeinschaften, denen sie dient, verpflichtet, diese Instrumente anzuwenden.
Für Brandschutzingenieure und -planer: Geben Sie die Anforderungen der NFPA 25 ITM in jedem Projektdokument an, identifizieren Sie die Nachrüstungspflicht in jeder Bestandsbewertung und informieren Sie die Gebäudeeigentümer schriftlich, wenn die vorhandenen Systeme für die zu schützenden Nutzungen nicht ausreichend sind.
Für Feuerwehrbeamte und zuständige Behörden: Die Befugnis, die Erneuerung von Brandschutzzertifikaten an die Einhaltung der ITM-Vorschriften zu knüpfen, besteht bereits jetzt ohne Gesetzesänderung. Die Befugnis, Gebäudeeigentümer über ihre Pflichten gemäß Abschnitt 1103.5.4 zu informieren, besteht ebenfalls bereits. Nutzen Sie diese.
Für Gebäudeeigentümer und Hausverwalter: Der Vorstand des Marco Polo kannte das Risiko bereits 2013. Er lehnte eine Investition von 4,5 Millionen Dollar ab. Vier Jahre später erlebte er einen Brand mit einem Schaden von 100 Millionen Dollar und vier Todesopfern. Die Frage, die sich jeder Gebäudeeigentümer eines Wohnhochhauses ohne Sprinkleranlage stellen sollte, ist nicht, ob er sich eine Nachrüstung leisten kann, sondern ob er es sich leisten kann, darauf zu verzichten.
Der Widerstand gegen Brände in Wohnhochhäusern ohne Sprinkleranlage besteht seit mindestens zwei Jahrzehnten. Die Folgen sind ebenso einheitlich. Die Fachwelt verfügt über die Beweise, die Standards und den rechtlichen Rahmen, um dies zu ändern. Der nächste Schritt ist deren Anwendung.
Der Widerstand war konstant. Dasselbe gilt für die Ergebnisse bei Bränden in Gebäuden ohne Sprinkleranlage. Die Datenlage ist eindeutig. Die Entscheidung liegt bei uns.
FALLSTUDIENREFERENZ
| Gebäude | Ergebnis | Sprinkleranlage? | Wichtigste Lektion |
|---|---|---|---|
| Marco Polo, Honolulu (2017) | 4 Tote, über 100 Millionen Dollar Schaden | Nein – die Nachrüstung ging 2013 zurück. | Die Kosten der Verschiebung überstiegen die Nachrüstungskosten um das 20-Fache. |
| Saligman House, Philadelphia (2014) | Keine Unterbrechung, 11 Monate, 20 % Versicherungsrabatt | Ja – die Nachrüstung wurde im bewohnten Gebäude abgeschlossen. | Eine Nachrüstung in einem bewohnten Gebäude ist möglich |
| Lacrosse-Gebäude, Melbourne (2014) | Keine Todesopfer – Brand an ACM-Fassade | Ja – das komplette System ist durchgehend verfügbar. | Aktive Unterdrückung kompensiert das Versagen passiver Schutzmechanismen. |
| Grenfell Tower, London (2017) | 72 Tote – Brand einer ACM-Fassade | Keine Sprinkleranlage | Gleicher Fassadenverkleidungsfehler, anderes Ergebnis |